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海外置產王/大阪套房投資 錢景閃亮

2021-10-17 03:09:39經濟日報 記者 陳美玲

大阪市一直是日本最重要的產業都市。(網路照片)
大阪市一直是日本最重要的產業都市。(網路照片)

義舉贈台疫苗的友邦日本,是成熟穩健的已開發國家,政經環境風險低,人文生活具吸引力,加上貨幣寬鬆、日圓貶值,對於房市發展有利,而且日本還讓外資可以興建新案,又享稅制優待,對於外國人前進當地不動產市場儼然友善。

台灣目前的產業園區概念房市火熱,大阪市一直是日本最重要的產業都市,是西日本最大都市和經濟中心,人口密度和地鐵密度與東京相當,在地經濟發達,也是日本經濟規模第二大的城市,像是知名的大金、松下電器,以及夏普等都是位於大阪市的大型工業企業,當地的經濟產值不言而喻。

大阪市有24個行政區,其中商業區以北區為主,而人口密度最高前三區分別為城東、阿倍野及東成區;人口自然增長率較高是西區、鶴見區;人口遷徙成長率前三名則浪速區、中央區、天王寺區。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,由於人口成長是房市發展的一項利多,因此不論是自然成長還是人口遷徙的社會成長,只要有人就會有居住的需求。

大阪市有其獨特的城市文化,也是世界知名的國際性都市,在經濟學人智庫評等的全球安全城市長期名列前茅,國際觀光遊玩首選城市不在話下,也是台灣人自助旅遊的觀光勝地,只要未來疫情控制得宜,外國人都會持續帶來觀光財。

陳炳辰分析,國人前進日本置產,大阪市自然是一個置產優質選擇,相較於東京,甚至是台北市,大阪市都可用相對偏低的總價置產,且因為當地是許多知名大型企業設立分公司的據點,員工外派需求,造就穩健的出租市場,而總價低、出租率高就成為在當地置產的兩大優勢。

另外在疫情籠罩下,基於在家工作、遠距學習,避免群聚等考量,全球均掀起遠離人口密集度高的市中心,轉往非一線城市購屋風潮,大阪市不失為考量選項之一,增添未來區域房市利多。

至於大阪市置產應注意的事項,陳炳辰提醒,應以著名地區的物件為優先,例如本町、難波、梅田等國人熟悉的區域,不僅居住地區的機能健全,且具備保值抗跌特性,為穩健的海外置產安全牌,附近房子可算是優先選擇標的。

他建議,國人若有在當地置產的需求,可透過日本銀行,或台灣在當地設置分行申請貸款。而物件的屋齡不要太舊,位置上有交通、生活的便利性等,應都能有不錯的核貸成數。

陳炳辰指出,置產大阪市以套房產品最好,套房一個月租金約7萬日圓,是日本一般上班族可以負擔的範圍。而一間10坪內套房最符合日本人單身族群需求,且當地物件均以實坪計算,使用空間上也會比台灣來得大。至於總價方面約在1,800萬日圓,比起東京與台北都親民不少,投報率還可達4.5%,CP值佳。

投資小提醒

優點

●日本為已開發國家,政治經濟局勢穩定

●房市發展已久,相關法規健全,交易透明安全性高

●日本政府延續貨幣寬鬆及經濟通膨政策,較容易取得貸款,對海外投資者有利

缺點

●近年來日圓匯率波動較大

●日本現行法令對於五年內買賣同筆房屋課徵稅率較高,較適合長期投資

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