海外置產王／東京都心六區房產保值抗跌

2021-06-27 00:28 經濟日報／記者陳美玲

東京「都心六區」中古屋平均總價逼近新台幣2,500萬元。(網路照片)

日本是成熟穩健的已開發國家，比起新興市場國家，政經環境風險低，不管是人文生活條件或經濟環境，都值得外國人投資，加上貨幣寬鬆、日圓貶值，有利房市布局；此外日本也讓外資可以建設新住宅，並享稅制優惠，對外國人在當地不動產布局相對友善。

雖然因為疫情影響，日本東京奧運一直有喊停的聲音，不過全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，東奧所帶來的基礎建設包含建設運動場及周邊建築等，吸引資金進駐，也刺激當地經濟和不動產業，再加上東京都心也有都更題材，已推升東京房價攀升。

據日媒發布資訊顯示，今年1月「都心六區」中古屋平均總價逼近新台幣2,500萬元、月增1.4%，價格漲勢讓不少當地民眾相當有感。

陳炳辰表示，除了東京奧運帶來興建奧運場地、整修道路等利多，推升房價上漲外，未來若疫情控制得宜，外國人帶來觀光財，以及人口成長，將有利東京經濟發展。人口成長是房市發展的利多，因此不論自然成長還是人口遷徙的社會成長，只要有人就會有居住需求，對區域房市也有加分作用。

另外，獲取穩健的租金報酬也是投資日本房地產優勢。他強調，由於長期持有不動產具有資產上漲的資本利得優點，即使日本房地產新屋有折舊高的情況，不過投資者在權衡長期不動產上漲的資本利得下，挑選新古、中古屋齡等物件還是有其優勢。

他指出，尤其在1981年之後的不動產物件，必須符合地震法規，更是投資人選屋置產的關鍵。以目前當地中古屋的房價，搭配安全建材規劃，不動產出租投報率要超過4%並不難，因此性價比不錯。

對於國人前進日本置產，陳炳辰指出，可依照日本民眾的租屋習慣鎖定一些條件選屋，像是買房置產的地點不能離地鐵站超過十分鐘路程，以利其縮短通勤上班時間。另外室內坪數不需太大，可以鎖定單身租屋族為對象，像是套房產品、坪數約在6坪左右，就符合當地民眾需求，尤其當地不動產是以實坪計算，因此在空間使用上會比台灣來得大。

屋齡方面，陳炳辰建議，投資人也可挑選25年以下的房子，主要是屋齡太高日後恐需面對投入高額的修繕費用，且申請銀行貸款也會受限，未來脫手難度也大幅拉高；另外，日本人注重隱私，與台灣一樣分租情況不多，也是挑選置產物件得考量的狀況。

面對不熟悉東京房地產的投資人，陳炳辰說，疫情籠罩下，在家工作、遠距學習、避免群聚等考量，全球出現一股郊區購屋風潮，日本人也不例外，不過他建議外國人投資應保守為上，購屋還是選擇山手線沿線的大站，且在東京都的23區之中，以核心區塊「都心六區」的新宿、中央區、千代田、港區、澀谷、文京為首選，不僅居住機能健全，還具保值抗跌特性。