海外置產王/東京都心六區房產 保值抗跌

東京「都心六區」中古屋平均總價逼近新台幣2,500萬元。(網路照片)
東京「都心六區」中古屋平均總價逼近新台幣2,500萬元。(網路照片)

圖/經濟日報提供
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日本是成熟穩健的已開發國家,比起新興市場國家,政經環境風險低,不管是人文生活條件或經濟環境,都值得外國人投資,加上貨幣寬鬆、日圓貶值,有利房市布局;此外日本也讓外資可以建設新住宅,並享稅制優惠,對外國人在當地不動產布局相對友善。

雖然因為疫情影響,日本東京奧運一直有喊停的聲音,不過全球居不動產情報室總監陳炳辰認為,東奧所帶來的基礎建設包含建設運動場及周邊建築等,吸引資金進駐,也刺激當地經濟和不動產業,再加上東京都心也有都更題材,已推升東京房價攀升。

據日媒發布資訊顯示,今年1月「都心六區」中古屋平均總價逼近新台幣2,500萬元、月增1.4%,價格漲勢讓不少當地民眾相當有感。

陳炳辰表示,除了東京奧運帶來興建奧運場地、整修道路等利多,推升房價上漲外,未來若疫情控制得宜,外國人帶來觀光財,以及人口成長,將有利東京經濟發展。人口成長是房市發展的利多,因此不論自然成長還是人口遷徙的社會成長,只要有人就會有居住需求,對區域房市也有加分作用。

另外,獲取穩健的租金報酬也是投資日本房地產優勢。他強調,由於長期持有不動產具有資產上漲的資本利得優點,即使日本房地產新屋有折舊高的情況,不過投資者在權衡長期不動產上漲的資本利得下,挑選新古、中古屋齡等物件還是有其優勢。

他指出,尤其在1981年之後的不動產物件,必須符合地震法規,更是投資人選屋置產的關鍵。以目前當地中古屋的房價,搭配安全建材規劃,不動產出租投報率要超過4%並不難,因此性價比不錯。

對於國人前進日本置產,陳炳辰指出,可依照日本民眾的租屋習慣鎖定一些條件選屋,像是買房置產的地點不能離地鐵站超過十分鐘路程,以利其縮短通勤上班時間。另外室內坪數不需太大,可以鎖定單身租屋族為對象,像是套房產品、坪數約在6坪左右,就符合當地民眾需求,尤其當地不動產是以實坪計算,因此在空間使用上會比台灣來得大。

屋齡方面,陳炳辰建議,投資人也可挑選25年以下的房子,主要是屋齡太高日後恐需面對投入高額的修繕費用,且申請銀行貸款也會受限,未來脫手難度也大幅拉高;另外,日本人注重隱私,與台灣一樣分租情況不多,也是挑選置產物件得考量的狀況。

面對不熟悉東京房地產的投資人,陳炳辰說,疫情籠罩下,在家工作、遠距學習、避免群聚等考量,全球出現一股郊區購屋風潮,日本人也不例外,不過他建議外國人投資應保守為上,購屋還是選擇山手線沿線的大站,且在東京都的23區之中,以核心區塊「都心六區」的新宿、中央區、千代田、港區、澀谷、文京為首選,不僅居住機能健全,還具保值抗跌特性。

圖/經濟日報提供
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