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推案爆量 房市下修警訊

2022-06-27 06:34:33聯合報 記者何醒邦/台北報導

專家認為,近年建照爆量問題嚴重,若出現供過於求,房市就可能向下修正。本報資料照片
專家認為,近年建照爆量問題嚴重,若出現供過於求,房市就可能向下修正。本報資料照片
升息循環、資金緊縮、打炒房政策、疫情、通膨等利空齊聚,房市開始瀰漫悲觀氛圍,下半年房市是否反轉下修引發關注,專家學者認為,下半年房市變數甚多,除了要注意中央銀行是否在短期內快速升息、政府打炒房政策上路,更要注意的警訊是,近年建照爆量的問題嚴重,「只要出現推案爆量,即供過於求,房市就會明顯變盤,向下修正」。

中央銀行十六日宣布升息半碼,同時調升存款準備率一碼擴大緊縮資金,引來房地產業高度警戒。「下半年房市還不至於反轉,但年底是重要的觀察點。」編製多項官方房價指數的屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲說,央行顧及經濟成長,預測接下來利率仍會緩升,對新建案去化的壓力不大。

但楊宗憲提醒,還是要注意「短期間快速升息」、「打炒房政策上路」及「建照爆量形成供給過剩」等變數,而這些都可能在年底發生。尤其三年多來建照核發數量接近五十萬戶,雖因缺工缺料、成本上漲等因素,建商只得慢慢蓋,但總是會有蓋完的一天,屆時形成供給過剩,或沒資金的建商紛紛盤售建案,恐讓市場糾紛、爛尾樓變多。

「多頭反轉的指標之一,就是推案爆量,然後歷經供給過剩、銷售率下滑、房價接著下修這幾個步驟。」住展雜誌研發長何世昌分析,近年全台建照核發量都維持在歷史高檔,理論上建照量與推案量息息相關,現在卻出現「建照爆量、推案量縮」的罕見現象,其原因為缺工缺料、營建成本愈來愈貴,建商不敢貿然發包開工推案,加上政府限縮土地建築融資,讓不少中小建商籌措不到資金,乾脆將建案拿到市場上去盤售,「沒有推案潮、卻有盤案潮」。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,在央行信用管制、加強金檢、升息、內政部打炒房的壓力下,住宅投資客已快速退場,照目前升息速度來看,最快年底前房貸利率會升到百分之二,追上十四年前次貸風暴時的利率水準,加上稅費負擔,置產族、包租公的購屋需求會減少,甚至「買房抗通膨」的功能也會失效。

最後,連續升息若軟著陸,則造成景氣衰退,進一步增加自住、自用負擔,影響生活品質、消費購買力;硬著陸則破壞建商、買方支付能力,形成爛尾樓、斷頭、倒帳等現象,即使房價不跌,金融機構也難置身事外。

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