新興重劃區地價居高不下 台中建商拚舊市區危老推新案

鄉林不動產研究室指出，在中科人口紅利與軌道經濟推升剛性需求帶動下，儘管六都今年前11月移轉建物交易總棟數較去年同期少7%，但台中市卻能一枝獨秀，逆勢成長3.4%。主要原因之一，就是新興重劃區地價居高不下，建商改拚舊市區危老推新案。

鄉林不動產研究室指出，建商照常推案，其中有不少建案正是來自舊市區的危老改建。事實上，台中市今年申請危老件數達661件，平均每案核准面積904平方公尺，均是六都第二。

根據內政部統計，今年通膨、貸款利率升息，政府打房及工料雙漲等影響下，六都今年前11月累計建物買賣移轉22.3萬棟，較去年同期減少7%，但台中市仍維持4萬5,771棟，較去年同期的4萬4,285棟、年增3.4%，是六都中唯一正成長。

再從內政部第2季發布的資料發現，全台現存設有房屋稅籍的住宅平均屋齡為32年，六都之中以台北市平均屋齡37.06年最老，其次是台南市33.91年、高雄市32.68年、新北市29.75年，台中市以29.75年居第五名，桃園市則是27.33年最年輕。

鄉林不動產研究室指出，因為台中市可開發的重劃區腹地多、新建住宅案量大，平均屋齡在六都中算是相對年輕化。

但隨著屋齡增加，建物老化速度及戶數也趕不上新建，造成潛在結構強度不足的危險隱憂；加上老舊建築物缺乏昇降設備相關無障礙通路設施，造成高齡者居住通行困難，因此六都政府都加緊推動危老與都更，使得申辦重建逐年增加。

鄉林不動產研究室指出，儘管建材成本略降，但重劃區土地成本始終居高不下，建商與地主談合建比例又談不攏，只好改走危老新建，致使台中的危老案也逐年快速增加。

尤其是在政府接連打炒房、限縮土建融等政策下，危老案不僅享有容積獎勵、放寬建蔽與高度限制，且不在土建融管制範圍內，讓更多建商願意大力投入危老都更、合建分售的土地開發。

根據統計，危老條例自106年5月上路，台中市107年通過審核15件、108年58件，到109年激增為138件，近三年核准危老重建案每年平均達130件。

而今年前11月已核准139件，其中又以西屯區23件，位居第一、其次是北屯區19件及北區18件、西區16件及南區13件，為台中市申請危老重建前五大熱門地區。核准的每案平均面積為904.27平方公尺，僅次於高雄的1018.79平方公尺，也是六都第二。

鄉林建設副總經理方偉民表示，支撐台中剛需買盤除了重大建設到位、軌道經濟發酵之外，中科人口紅利持續擴大也是主因之一。

中科上月又引進17家高科技廠商、總投增資額達1,822億元，而今年10月底中科就業人口達5萬5,546人，較去年同期又增加7.94％，續創歷史新高；加上台積電（2330）2奈米晶圓廠最快將於2023年進駐，預計將提供4,500個就業機會，可望為房市續添柴火。

台中市地政局統計，今年1至11月建物交易移轉，以北屯、西屯和南屯等三大行政區最熱；北區、太平區及烏日區也緊追在後，尤其是三鐵共構的烏日區，明顯成長，年增率達43.6%奪冠。

鄉林不動產研究室指出，建設及人口紅利集中的區域就是房市熱區，烏日區位於中彰生活圈的中心，交通地理位置便利是最大的優勢。

以往大家認為烏日高鐵站周邊生活機能欠佳，然而「高鐵娛樂購物城」預定2026年完工營運，高鐵站也有不少外來建商購地推案，吸引自住型與年輕的購屋客移入，買氣不減。