存夠錢再買房？專家指迷思「多半是買房才存錢」：房貸是能解約的儲蓄險

在高房價時代，究竟是要咬牙買房還是租房？總有不同的論點，我在網路上曾看到《好房網》針對這個議題做調查，當時的結果是，仍有超過70％以上的人支持買房；反觀支持租屋的民眾，最大理由仍是買不起，而「房市看跌，先觀望」排名第二，顯示民眾想買屋但觀望心態濃厚。

我認為，選擇租屋或買房基本上沒有對與錯，全憑個人判斷。

像我認識一個年收入破5,000萬元的陳老闆，他到現在寧願跟家人一起住在起家厝，也不願意買自己的房子。明明手上有這麼多現金，大可買間更大、更好的房子，但他非常勤儉持家，對陳老闆來說，把現金留在身邊反而更有安全感。

我也有很多主張租屋的朋友，即使成家後也不打算買自己的房子。

有一位朋友跟我說，她覺得房貸壓力會讓她和另一半的生活品質變調，而且買了房就不能說搬就搬，若是向別人租房子，一旦遇到惡鄰居或對附近的環境膩了，想搬家就能立刻行動，像這樣為生活增添新鮮感也不錯。

但當她有了小孩，這個觀念便徹底改變了，因為她必須為小孩存教育基金，金錢運用就要更謹慎。如果用同樣的租金繳貸款，對她來說無非是強迫儲蓄的最好方式，假如將來價格不錯也可以轉手賣出，讓自己的資金運用更有彈性。

房貸就是儲蓄險 優點是能隨時解約

很多人都覺得一旦買了房子後，要負擔幾百、幾千萬的貸款非常可怕，而且一背就是十幾二十年，一想到接下來的日子都得省吃儉用，就覺得未來毫無希望可言。

實際上，一般人平均一生會換屋兩到三次，部分首購族可能會因為家庭或工作的需求而換屋。

比方說，由於小孩的學區問題，打算將持有10年的房子出售，當時買這間房的價格若為500萬元，持有10年漲了3成變成650萬元，若當初買房時貸款8成，也就是貸到400萬元，一旦賣掉後，把原本的貸款通通還清還有賺，就可以拿這些賺到的錢，再換一間更大的房子或做其他運用。

計算方式如下：650萬元－500萬元（含貸款8成400萬元，以及當初買房自備的100萬元）＝150萬元

買房主義者通常都是抱著先苦後甘的想法，只要擺得夠久，幾乎都會賺錢，除非自己有資金上的壓力，或是價格打平出售，如果衡量好每月能負擔的貸款支出（建議為全家總收入的1/3），壓力就會小很多。

我有一個朋友跟我分享自己的親身經歷。他在1991年因為工作的關係買了一間房。但是1991年左右正好來到房價的高點，即使擺到現在，頂多也只是平盤（當初的房價＋這幾年的利息錢打平）。

不過，若他當初選擇租房子，他付了二十幾年的租金就收不回來了。現在他買這間房雖然沒有賺錢，但也等於是免費住了這間房子二十幾年，還是比租房子划算。

而且萬一臨時有急用，房子本身也是救命仙丹，除了增值的部分，可以把多貸出來的錢拿來救急，賣出後還有一筆錢可以周轉，這就是為什麼很多人從買到房子後，才開始存到錢。

再加上房地合一稅，我認為這是買房自住的最佳時機。

怎麼說呢？因房地合一稅的法案內容顯示，非自用房地出售，持有2年以下，稅率為45％；持有2年以上、5年以下，稅率35％；持有5年以上、10年以下，稅率20％；持有10年以上者，稅率15％。

若發生非自願性買賣情形，只要不動產持有期間未滿2年，且符合「非自願性移轉」、「合建分售、繼承、遺贈」條款，就適用20％的較低稅率。

也就是說，隨著房市價量雙跌，屋主心態已漸鬆動，轉為擁現金為王。現在房市已進入買方市場，議價空間更大，因此正是置產的好時機！

只要房貸利率不超過4％ 存錢不如向銀行貸款買房

那麼，什麼時候是買房的最佳時機？不少專家學者表示，自住的房子什麼時候買都沒差，只要準備好頭期款，並確定自己有能力負擔貸款就可以進場。

但我認為，利率維持不變的狀況下，還是有些微的影響，在2008年金融海嘯前後，我便曾親眼見證中壢市區某知名社區的成長曲線。

那時，一間屋齡約3年、3房2廳加車位的電梯大樓，總價只要450萬元，坪價大約10萬元左右。當時的房貸利率約在2％，貸款8成、每月房貸大約2萬元左右，頭期款僅需準備90萬元，對雙薪家庭來說仍屬可負擔範圍。

時間推移至2014年底，這個社區已經漲到900萬元左右，幾乎翻倍，1坪從10萬元變成20萬元。

這對早期進場的人來說，是一次資產飛躍的機會，但對想成家的年輕人而言，壓力卻劇增：自備款變成180萬元，房貸總額高達720萬元，每月房貸支出超過4萬元。

買房，已不再只是單純的居住選擇，而是一場高槓桿的財務挑戰。

到了現在2025年，這個社區的房價已來到總價1,600萬元上下，平均每坪超過35萬元，意味著自備款增加為320萬元，貸款額逼近1,280萬元，即便是利率維持在2％上下，每月房貸也已超過6萬元，幾乎是許多家庭整體收入的半數以上。

房價已經不是「漲了很多」這麼簡單，而是進場門檻變得極高，讓許多年輕人直接放棄購屋念頭。

一直以來臺灣央行的存款準備率升降息，都是參考美國聯邦準備理事會（Federal Reserve Board，簡稱聯準會）的動作調整。

自從聯準會實施量化寬鬆政策後，瘋狂印鈔票以振興美國經濟，臺灣的房屋貸款利率就從30年前（1996年）的8％～10％，在20年前（2006年）慢慢掉到2％左右。

1990年代，平均薪資其實沒有比現在高多少，但每月要繳交的房貸利息卻比現在重很多，一樣是貸100萬元，1991的利率是8％，光利息就要繳2萬元，對當時的人來說，房貸就占了薪資的一半以上，是非常沉重的負擔。

但到了2006年，利率降到只剩2％，等於每個月只要繳5,000元（不包含本金），而且30年前還不能像現在一樣，可以將貸款年限拉長至30年，相對輕鬆許多

雖然當時房價較現在便宜，但買房所背負的壓力以及繳的貸款利率，比現在高出許多，所以我不認為當時的人買房子比較輕鬆容易，只是壓力的來源不同，以前每月要繳交的利息多，現在則需要準備更多頭期款。

而且在高利率年代（7％以上），每個月只要資金稍微周轉不靈，房子就很容易被查封而血本無歸（現因低利率加上高房價，法拍屋的數量越來越少），與現在的低利率比較起來，目前持有房產的成本相對低很多。

以當前房貸利率沒有大幅調整的狀況下，平均維持在2％至3％之間，在銀行定存利率不到2％的狀況下，沒有理由不向銀行借錢買房子。

另一方面，也正因為利率仍處於相對低檔，再加上如新青安政策支持，讓願意提前準備及精挑細選的人，依舊能以低負擔撬動高價值的資產。

尤其當我們理解到：銀行定存利率不到2％，通膨率卻往往超過2％，若將現金長期停放在銀行帳戶中，實質購買力只會逐年下降。

反觀房貸利率若能控制在4％以下，搭配能夠升值的標的與租金回報，其實持有一間房產的「成本」，仍比把錢放著不動更有策略性。

也因此我常說，如今的市場不是買不起房，而是買房思維與方法必須與過去完全不同—不只要會挑屋，還要懂議價、懂裝修、懂得用制度來幫自己加分。

一間從450萬元漲到1,600萬元的房子，真正拉開的不只是數字距離，而是有沒有能力提早看見價值、做出正確行動的那條時間差。

（本文摘自大是文化出版《選房、殺價、裝修，羅右宸看屋學：比買主更挑剔的看房達人，帶你挑一間抗跌、易漲的好宅，首購族、換屋族必備。》，作者：羅右宸）