20年期房貸壓力大 換屋族三招化身「類首購」

央行擬針對特定區域第二屋限制房貸年期，面對央行可能從房貸年期出招，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，如同唐僧緊箍咒只對付孫悟空一樣，央行限縮貸款年限的對象，主要針對多屋族，對一般首購自住民眾影響不大，擔心會被流彈誤傷的換屋買家，可透過三招策略，化身為符合單一自住條件的「類首購客」，保有申辦30年房貸的機會。

台灣房屋以聯徵中心去年Q4的六都平均鑑估值，試算各都20年期房貸的每月還款金額，並以房貸佔月薪的三分之一，推算可合理負擔的家庭月收入。結果顯示，台北市月繳房貸高達9萬元，換算家庭每月需有27.3萬元的高收入，才有辦法取得首都門牌；就連負擔最輕鬆的桃園市，每月也要繳3.8萬元的房貸，推算家庭月收入亦須達11.6萬元，也就是說，當買房只能貸款20年時，家庭每月要有六位數高所得，才有望在六都生根落戶。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，若可申辦30年期房貸，能購買總價約1055萬元的房子，對照各都的平均購屋總價，落腳桃園、高雄及台南等都會還不至於太困難，可是一旦央行把房貸還款年縮至20年，同樣是月付3萬元房貸，可負擔的總價將大縮水近300萬元，下修到只剩762萬元，恐使民眾與六都絕緣。

張旭嵐表示，三招策略第一招「無房貸者申辦」，也就是新購房屋的貸款，以名下無房貸的配偶或直系親屬名義申貸，若財力較弱可透過保證人來彌補不足；第二招，「先還再貸」，審視名下所剩的房貸餘額，若要還的金額剩不多，可先周轉調度資金，還清前屋貸款，恢復無貸款身分後，再另行申貸購屋，讓民眾在先買再賣的換屋過程中無縫接軌；第三招，「先賣再買」，把名下有貸款的房屋賣掉後，再辦房貸買進新居。

第一建經研究中心副理張菱育也提醒，房貸年期的長短，亦會受申貸物件屋齡、申貸者年齡影響，大部分銀行的放貸原則為「貸款年期+申貸者年齡不大於75」、「貸款年期+屋齡不大於60」，所以想申辦30年期房貸的消費者，建議於45歲以前購屋，且選購屋齡30年內的房屋為宜。