都更夯！全台拆除面積史上最大這一區老宅卻不吃香

2022-02-07 13:50 經濟日報／記者朱曼寧／即時報導

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

根據內政部統計，2021年全台核發建築物拆除執照達2,793件，件數創23年高，總拆除面積達78萬餘坪，更創歷史新高，其中住宅有1,447件，共4,148宅，面積達19.2萬坪，六都在住宅拆除宅數占比上達82.7%，專家分析，都更危老以雙北區域最夯，未來有望帶動舊翻新的潮流，較好整合的路段，如敦化南北路，整合後，月暈效應擴散周邊，整體區域價格將逐步抬升。

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，近年都更與危老話題夯，但整合成本不低，不過近年房價飆漲，也讓許多地主願意參與其中，加上政策推波助瀾，讓拆除件數寫下1999年的921地震後新高。

2021年全國拆除共6,078宅，六都中，排名依序為台北拆除1,672宅最多，再來新北976宅，台中451宅，台南285宅、高雄280宅、最少的則為桃園64宅。

徐佳馨分析，老屋拆照數量反映區域都更危老熱度，台北市素地少，建商土地來源大多靠舊屋打掉重建，因此台北市老宅最有機會脫胎換骨；反觀桃園，由於重劃區多，土地供給充足，沒什麼建商願意耗時整合改建老屋意願，因此拆除量極低，2020年甚至只有28宅。

綜觀歷史紀錄，全台上回建築物拆除宅數與總樓地板面積高點分別是1997年與2005年，住宅類拆除宅數上回高點為1997年，其後在921因震災影響，讓拆除面積再攀高，時至近年因都更與危老話題發燒，拆除數不斷加溫。

徐佳馨指出，從佔有大多數比重的六都住宅拆除狀況來看，相較2021與2020兩年，件數與宅數均以雙北增幅最多，但宅數不增反減，此外在桃園在件數與宅數雖然在低量，但拆除面積大增，顯見產權單純的個案仍是目前整合的大宗。

另外，台中在件數、宅數與面積均減少，可以看得出在取得素地較容易的區域，雖然房價直直漲，但建商仍舊鍾情於直接開發，對於整合依舊興趣缺缺。

雙北屋齡老舊，不少區域陸續推動都更、危老整合，且整建後含金量高，不過投資進場仍需特別留意。大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，拆照數量雖然增加，但比起全台老宅數量仍緩不濟急，雖有危老政策促進城市新陳代謝，不過台北市還是以產權單純的整合案最容易改建，在大台北以外的區域改建上的意願與難度都明顯較高，建議以投資思維進場者最好審慎評估。