公設灌水 實坪制真的好？專家搖頭嘆：恐釀4大後果

房地登記實坪制在選前成為房市熱門話題。房市趨勢專家李同榮表示，實坪制不是「是非題」，而是「選擇題」，也就是說政府應該就實務面權衡利弊，選擇較佳的「替代解決方案」。

李同榮解釋，會有主張實坪制者，主要是四大原因造成，包括太多不合理比例公設及公設灌水、購屋者不知道實際室內坪數的單價，資訊不透明、高公設有炒高房價疑慮及認為登記制度應該與國際接軌。

但實施實坪制，也可能產生的5大後遺症，第一，舊制若翻新，全民資產縮水、政府稅收劇減；第二，若採一刀切，恐造成新舊單價揭露更混亂，第三，房價不可能受影響；第四，資訊將更不透明，因去除公設後，消費者難以稽核應有的公設標準，第五，耗費大量公帑與社會成本。

李同榮指出，討論實坪制與虛坪改革應認清三個前提。第一，不應是對與錯的是非題：實坪制或非實坪制沒有對與錯的問題，只是各國登記制度不同而已，各有優缺點，也沒有所謂國際接軌問題。

第二，推動實坪制不等於實現居住正義：實坪制不宜與居住正義劃成等號，就好像說怕戰爭就是統派，不怕戰爭就是愛台灣，政治人物一到選舉時，就拿居住正義到處消費，好像反對實坪制的就是建商財團，就是破壞居住正義，論述有點牽強。

第三，實坪制不宜與高房價劃成等號：把高房價主因解讀為因為沒有實坪制所造成，太簡化房價組成結構與要素，非單一因素可以推升房價，反過來說，推動實坪制房價就會跌嗎？答案應該很清楚，如同雨遮、露台不登記不計價後，房價有因此跌價嗎？這證明登記方式不同是無法影響市場機制的事實。

李同榮綜合上述論述，認為登記制度的檢討，應先從現行制度檢討，其主要有2大缺點，一是實際購買坪數單價資訊不透明，購買單價被高公設稀釋，購屋者不知買到室內面積實際單價，二是公設灌水，有些建商會在法令漏洞下虛灌坪數，例如以前的雨遮露台、車道面積分配給沒車位住戶、虛灌法定空地設施為公設，例如室外游泳池列為公設等。

李同榮給出三大建議，第一，不合理的法規應重新檢討：依建築基地規模，重新檢討建築法規在公設上的不合理現象，例如2005年7月8樓以上不論面積採雙梯規定，對於基本面積小的八樓高的建築是否有調整的必要？未買車位住戶不應分攤車道公設等。

第二，使照核發前後的把關與稽查：建商不合理的灌水現象應在核發使照前嚴格把關，核發使照後定期嚴格稽查。例如二次加工，把住戶分擔的公設違法使用或販售等。

第三，實際室內坪數單價的資訊揭露：實價登錄除現有揭露扣除車位單價外，應再揭露扣除公設後室內坪數實際單價，讓購屋主充分了解購買室內實際坪數的單價，使得資訊揭露更透明化。

李同榮指出，政府若能權衡實坪與虛坪登記制度的優缺得失，從既有的虛坪制度改革，台灣登記制度不必與國際接軌，反而會是全世界最完備的登記制度。

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