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賺百萬嫌不夠他問該在大限前換約嗎?專家這樣算

2021-06-21 12:50:11經濟日報 記者游智文/即時報導

7月1日房地合一2.0就要上路,先前投資的預售屋,此時如果有人加價要買,該下車脫手,還是等疫情過後再伺機高價出脫?

住宅週報社長陸敬民表示,最近有不少投資人問他這類問題,其中有一名台南投資客,買入價格560萬,有人出價到660萬,居然還在問該不該跑?他的答案很簡單,都有這樣獲利了,還有不落袋為安的理由嗎?

陸敬民表示,問他的投資客,去年下半年在善化買了一間預售大樓案,含車位成本約560萬,目前同社區投資客對外成交價已到680萬。這位投資客說,現在已有買方出價660萬,是否該趁7月1日前順勢下車脫手?還是等到疫情過後再伺機高價出脫?

他說,其實答案很明顯,7月1日起,預售屋納入房地合一,如果不想交屋,想採預售屋換約模式,當然要趕在7月1日之前脫手。

原因很簡單,原始總價560萬的預售屋,訂簽約10%,投入成本約56萬,若以660萬賣出,獲利100萬,持有時間將近1年,年投報率將近180%,這已是不可思議的投報率,所以最好的方式就是先落袋為安,再伺機尋找其他投資標的。

而一旦過了7月1日,先不論房地合一稅2.0帶來的交易停滯與獲利銳減風險,更重要的是,已經需要準備繳交建案的工程款了,而每付一筆工程款,就等於增加持有成本,持有成本包括增加本金與周轉時間(機會成本)。

之後如果想維持同樣的投報率,就必須加價賣出,但加價賣出,形同墊高買方的自備現金,等於過濾掉更多原本有機會承接手的買方。

具體來算一下:

A方案:原始總價560萬,初期持有成本56萬,現在加價100萬換約賣出,年投報率約180%,這時接手的買方自備為56+100=156萬。

B方案:原始總價560萬,初期持有成本56萬,開始繳交工程款約5%,也就是28萬,這時持有成本變成56+28=84萬,若要維持相同的投報率180%,這時必須加價到84x1.8=150萬才行。

陸敬民表示,這時不僅損失了這段時間的機會成本,接手的買方自備更高達84+150=234萬,能承接的買方勢必變少。

圖/住宅週報提供
圖/住宅週報提供

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