繼承房產後想買房 房貸方案怎麼選？信義房屋代書這樣說

一名網友計劃於明年與太太購屋，積極比較「新青安優惠貸款」與「一般首購房貸」的差異。由於他在今年初繼承了一間鄉下老家，因此提出關鍵疑問：是否必須先把繼承房產過戶給家人，才能符合新青安資格？

信義房屋代書葉惠玲表示，新青安貸款規定明確要求：借款人、配偶及未成年子女名下皆無自有住宅。若名下僅有持分，且換算後面積未達40平方公尺，仍可視為「無住宅」；此外，央行於113年10月9日公告，因繼承取得的房屋及其房貸，不納入房屋數及房貸戶數計算，並排除高價住宅貸款的限制，使民眾可依自身情況選擇最適合的房貸方案，作為長期財務規劃。

值得注意的是，繼承取得的房產仍屬「有房」狀態，若持分超過標準，或評估需完全排除名下房屋紀錄，產權移轉過戶可能成為必要動作。葉惠玲提醒，過戶涉及的贈與稅、土地增值稅、契稅等費用，往往影響整體購屋及貸款選擇，因此在決策前，應充分掌握稅費成本並評估是否值得。

目前新青安補貼期利率約 1.775%，其後約 2.275%；一般首購房貸則約落在 2.5%～3%。即使補貼僅三年，以 1,000 萬房價、貸款 800 萬、30 年期計算，一般首購總利息約 340 萬元，新青安約 260 萬元，差距超過 75～85 萬元，平均每月可省 2,300～2,500 元。

然而，若要符合資格而須將繼承房產辦理過戶移轉，稅費才是決定成本的關鍵。原PO擔心過戶費用需花數萬元，葉惠玲指出，代書費與登記規費僅是小額支出，真正的大頭是稅金。假設繼承產市值1,000萬元，以房產贈與家人，將涉及土地增值稅、贈與稅與契稅。

土地增值稅必定發生，假設漲價總數額100萬元，稅率約20%，稅金約20萬元。贈與稅則以公告現值計算，假設課稅基礎400萬元，扣除每人每年贈與稅免稅額244萬元後，應稅額156萬元，稅率10%，約15.6萬元。契稅則按房屋評定現值課徵6%，約9萬元，評定現值是由地方稅捐稽徵機關依房屋構造、用途及折舊率等因素公告決定，通常低於市價。加上代書與規費保守估計約4萬元，總成本可能達48萬元，遠高於原PO預估的「幾萬塊」。

若將過戶成本納入，新青安總支出約 270～310 萬元，仍低於一般首購約 340 萬元的總利息。換言之，若房產價值高、稅費偏高，節省幅度會縮小，但在多數情境下，過戶取得新青安資格仍具財務優勢。這筆差額在30年房貸週期中，對家庭財務是一筆可觀的節省，但必須衡量過戶的時間成本與流程複雜度，因為過戶涉及稅務申報、契稅繳納及文件準備，通常需要數週甚至更久，若購屋計畫延宕，提前過戶可能增加負擔。

葉惠玲提醒，過戶前應先鎖定購屋標的，再諮詢專業代書或會計師，計算總成本與利息差額，避免為了省利率而付出更高稅務代價。她強調，過戶涉及稅務、法律與未來節稅權益的重大決策。若房產價值偏低，節省幅度更明顯；但若房產價值高，稅費負擔就會拉高，必須精算後再決定是否投入這個過程。

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