大巨蛋效應發酵！東區房市轉型，從商業街區變「宜居生活圈」？

台北大巨蛋正式營運後，人潮湧現、話題不斷，但周邊房市變化卻與外界預期略有落差。信義房屋忠孝光復店專案經理李伯郡指出，許多人原以為店租會隨人潮飆漲，但實際上並未出現明顯漲幅，反倒是辦公室市場表現穩健，加上未來停車場地下化與公園綠化等計畫，讓此區房產價值逐漸從「商業利多」轉向「居住機能」利多。

李伯郡分析，大巨蛋帶來的主要人潮多為觀看比賽的快閃客，消費模式偏向外帶與速食，周邊餐廳生意並未顯著提升，反而是快餐店較受歡迎。部分房東因預期利多而調高租金，導致店家因成本考量退租，店面汰換率高、生命週期短，顯示經營難度不低。

在店面交易方面，信義房屋忠孝光復店專案經理黃彥凱指出，目前持有者出現兩種轉變：一是年長屋主趁勢出售店面，進行資產重新配置；另一是自營業者因獲利穩定而買下店面，不再依賴租賃，也反映出區域資產活化的趨勢。

相較之下，辦公室市場則顯得穩健許多。黃彥凱表示，以「鴻豪大廈」為例，即使是中古辦公室，租金仍維持在每坪1,500至1,600元，一旦有物件釋出，便迅速吸引多組客戶洽談，顯示需求強勁。主力成交坪數落在20至40坪，客群以個人工作室及皮拉提斯等新興行業為主。

而大巨蛋話題，也牽動了原本對都更意興闌珊的屋主心態。李伯郡指出，該區老舊房屋比例高，危老與都更是無法迴避的議題。過往許多地主心態保守，對老屋有情感連結，擔心賣掉後後悔，又因區位佳、生活便利，缺乏搬遷誘因，選擇維持現況。與此同時，也有較年輕或務實的屋主，認為與其等待不確定的都更，不如把握現階段市場熱度，選擇出售或尋求資產活化。

近期已有手持都更案的屋主，將物件擺上市場出售。李伯郡指出，這類賣方更著重評估資產效益，考量到都更程序漫長，從整合、申請到核准往往需耗時數年，期間若遇政策變動或地主意見分歧，進度可能停滯不前。對於年長屋主而言，時間成本高昂，等待風險遠大於立即變現的穩定性。

資產活化考量也逐漸成為主流思維。李伯郡分享，有屋主表示，若房產長期閒置，持有成本與稅負也是隱性成本。每年需繳納的地價稅與房屋稅會逐年累積，侵蝕資產增值空間；同時，政府近年持續調整房地合一稅、囤房稅等制度，未來課稅恐更嚴格，若等到政策趨不利時才出售，可能面臨更高稅負。

信義房屋忠孝光復店協理林伯昌進一步指出，東區中古屋市場雖有剛性需求支撐，因為釋出物件有限，屋主往往能掌握議價主導權。對屋主而言，把握當前市場熱度出手，反而能更有效率地完成資產轉換。整體而言，忠孝光復商圈房市從「商業街區」慢慢轉型為「宜居生活圈」。在這個過程中，資產活化與都更議題將持續交織，也將是觀察未來東區房市的重要關鍵。

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