Q2七都高雄房價最強 李同榮:買房選攻守得宜四大要件

高科技產業鏈南移,交通發展,加上近一年來高雄因台積電接近量產階段,房價呈現強勁補漲行情。圖/本報系資料照片
高科技產業鏈南移,交通發展,加上近一年來高雄因台積電接近量產階段,房價呈現強勁補漲行情。圖/本報系資料照片

吉家網公布2024年第二季房市季報,七都成屋平均房價季漲5.12%,年漲11.36%。其中,高雄季漲幅8.3%、年漲18.2%,在七都中都是第一。分析原因,台商回流,科技產業鏈南移,加上交通發展與近一年來台積電接近量產階段,高雄房價呈現強勁補漲行情,桃園緊追在後,雙北漲勢仍落後其他四都一大截。

此外,第二季季漲幅前三名為新北市鶯歌14.19%、高雄楠梓13.9%、鼓山13.64%;年漲幅前三則是台南安定37.76%、高雄楠梓28.12%、新北鶯歌22.12%

吉家網企劃處長莊文樹分析,季漲幅排行依次為高雄8.3%、台南6.73%、台中6.35%、桃竹5.35%、台北4.57%、新北3.38%。年漲幅排行依次為高雄18.2%、桃竹17.09%、台南13.87%、台中13.48%、新北9.5%、台北7.12%。

另外從房市上波低點至這波高低,七都漲幅排行依次是台南市113.99%、台中市110.32%、高雄市94.68%、桃竹地區88.81%、新北市60.96%、台北市44.17%。莊文樹進一步分析,近幾年多頭表現,台南市漲幅幾乎是台北市的三倍,整體表現,北台灣桃竹領強,南台灣高雄居冠,高雄、桃竹成為南北房價支撐的雙引擎。

然而,新青安搶購搶貸風暴對於第三、四季房市將產生不利影響,8月交易量與7月比較,首度呈現衰退7.57%,年增21.49%,全年交易量上看35萬棟。然第三季房市價量與漲勢將受制於限貸風波影響,多空呈現拉鋸狀態,第四季若政策不友善,會導致房市反轉可能性。

吉家網董事長李同榮分析,七都成屋房市季與年表現觀察,呈現三大特色:

(一)近五年來台南、台中、桃園、高雄四都輪漲居冠:近五年來七都房價表現漲幅最強的都會分別是2020&2021年台南市居冠、2022年台中領先、2023年桃園(包括新竹)後來居上、2024年高雄險勝桃竹,而雙北漲勢卻落後其他四都一大截。

(二)南北翻轉、蛋白翻身,北中南房價差縮小:自中美商戰以來,台商資金與製造業回流,高科技產業鏈南移,加上高鐵軌道經濟發酵,北中南房價落差逐年縮小中,高雄市與台北市房價落差,由五年前的3.8倍縮小到目前的2.7倍,預測中南部建設發展長線可為,南北翻轉態勢將會持續,南北價差將會持續縮小。

(三)剛需當道,高價翻盤、低總價供不應求:兩代不同堂趨勢加上通膨壓力,年長者大力協助年輕人成家圓夢,加上年輕人喜新厭舊又能力有限,都會小坪數市場呈現兩極化,不是很老就是很新,低總價新屋供不應求,帶動房價上漲。

李同榮認為,七都未來房市明日之星區域將取決於四大要素:人口淨流入區域、高鐵軌道經濟區域、高科技進駐區域、蛋黃一線之隔區域。觀察最近一季與近一年來七都房價表現最優行政區前十六名,具有四大特色:

(一)人口淨流入持續增強且商圈成熟區域:包括新北林三淡、桃園龜山、台中北屯沙鹿、台南新化、善化、高雄楠梓。

(二)軌道商圈半成熟或已成熟區域:包括台北南港、新北新板特區、桃園青埔、台中烏日、台南歸仁、高雄左營,七都之外嘉義太保具有發展潛力。

(三)高科技進駐已開始量產,帶動大量高收入人口淨流入區域:包括台北北士科、新北林口、桃園龜山、新竹竹北、台中北屯、台南新市善化、高雄楠梓造橋、等高科技園區。

(四)與蛋黃區或高科技園區僅一線之隔且具有長線利多的潛力疍白區域:包括台北萬華,新北鶯歌、三峽、汐止,桃園龜山,新竹寶山,台中水湳特區、沙鹿,台南安定、仁德,高雄造橋、岡山。

最值得一提的,全年漲幅最大的行政區台南安定區,在台南科學園區擴建規劃的A、B、C、D、E、N、O區段徵收案,集中於新市善化與安定,而安定區房價基期較低,具有強勁追漲的潛力。

李同榮建議,自住買方永遠不必觀望,低總價支撐力仍強,跌幅與風險有限,只是須要遵守兩大置產原則:

(一)避開兩高一大:高總價、高屋齢、大坪數目前非市場主流,房市反轉時影響較大。

(二)選擇進可攻退可守四大要件:上述四大明星區域包括人口持續淨流入、高科技進駐核心周邊、高鐵軌道成熟商圈、蛋黃蛋白一線之隔且具潛在利多區域,四大要件為首購自住未來的置產首選策略。

吉家網公布2024年第二季房市季報,七都成屋平均房價季漲5.12%,年漲11.3...
吉家網公布2024年第二季房市季報,七都成屋平均房價季漲5.12%,年漲11.36%。其中,高雄季漲幅8.3%、年漲18.2%,在七都中都是第一。圖/吉家網提供

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