Q2七都高雄房價最強 李同榮：買房選攻守得宜四大要件

吉家網公布2024年第二季房市季報，七都成屋平均房價季漲5.12%，年漲11.36%。其中，高雄季漲幅8.3%、年漲18.2%，在七都中都是第一。分析原因，台商回流，科技產業鏈南移，加上交通發展與近一年來台積電接近量產階段，高雄房價呈現強勁補漲行情，桃園緊追在後，雙北漲勢仍落後其他四都一大截。

此外，第二季季漲幅前三名為新北市鶯歌14.19%、高雄楠梓13.9%、鼓山13.64%；年漲幅前三則是台南安定37.76%、高雄楠梓28.12%、新北鶯歌22.12%

吉家網企劃處長莊文樹分析，季漲幅排行依次為高雄8.3%、台南6.73%、台中6.35%、桃竹5.35%、台北4.57%、新北3.38%。年漲幅排行依次為高雄18.2%、桃竹17.09%、台南13.87%、台中13.48%、新北9.5%、台北7.12%。

另外從房市上波低點至這波高低，七都漲幅排行依次是台南市113.99%、台中市110.32%、高雄市94.68%、桃竹地區88.81%、新北市60.96%、台北市44.17%。莊文樹進一步分析，近幾年多頭表現，台南市漲幅幾乎是台北市的三倍，整體表現，北台灣桃竹領強，南台灣高雄居冠，高雄、桃竹成為南北房價支撐的雙引擎。

然而，新青安搶購搶貸風暴對於第三、四季房市將產生不利影響，8月交易量與7月比較，首度呈現衰退7.57%，年增21.49%，全年交易量上看35萬棟。然第三季房市價量與漲勢將受制於限貸風波影響，多空呈現拉鋸狀態，第四季若政策不友善，會導致房市反轉可能性。

吉家網董事長李同榮分析，七都成屋房市季與年表現觀察，呈現三大特色：

（一）近五年來台南、台中、桃園、高雄四都輪漲居冠：近五年來七都房價表現漲幅最強的都會分別是2020＆2021年台南市居冠、2022年台中領先、2023年桃園（包括新竹）後來居上、2024年高雄險勝桃竹，而雙北漲勢卻落後其他四都一大截。

（二）南北翻轉、蛋白翻身，北中南房價差縮小：自中美商戰以來，台商資金與製造業回流，高科技產業鏈南移，加上高鐵軌道經濟發酵，北中南房價落差逐年縮小中，高雄市與台北市房價落差，由五年前的3.8倍縮小到目前的2.7倍，預測中南部建設發展長線可為，南北翻轉態勢將會持續，南北價差將會持續縮小。

（三）剛需當道，高價翻盤、低總價供不應求：兩代不同堂趨勢加上通膨壓力，年長者大力協助年輕人成家圓夢，加上年輕人喜新厭舊又能力有限，都會小坪數市場呈現兩極化，不是很老就是很新，低總價新屋供不應求，帶動房價上漲。

李同榮認為，七都未來房市明日之星區域將取決於四大要素：人口淨流入區域、高鐵軌道經濟區域、高科技進駐區域、蛋黃一線之隔區域。觀察最近一季與近一年來七都房價表現最優行政區前十六名，具有四大特色：

（一）人口淨流入持續增強且商圈成熟區域：包括新北林三淡、桃園龜山、台中北屯沙鹿、台南新化、善化、高雄楠梓。

（二）軌道商圈半成熟或已成熟區域：包括台北南港、新北新板特區、桃園青埔、台中烏日、台南歸仁、高雄左營，七都之外嘉義太保具有發展潛力。

（三）高科技進駐已開始量產，帶動大量高收入人口淨流入區域：包括台北北士科、新北林口、桃園龜山、新竹竹北、台中北屯、台南新市善化、高雄楠梓造橋、等高科技園區。

（四）與蛋黃區或高科技園區僅一線之隔且具有長線利多的潛力疍白區域：包括台北萬華，新北鶯歌、三峽、汐止，桃園龜山，新竹寶山，台中水湳特區、沙鹿，台南安定、仁德，高雄造橋、岡山。

最值得一提的，全年漲幅最大的行政區台南安定區，在台南科學園區擴建規劃的A、B、C、D、E、N、O區段徵收案，集中於新市善化與安定，而安定區房價基期較低，具有強勁追漲的潛力。

李同榮建議，自住買方永遠不必觀望，低總價支撐力仍強，跌幅與風險有限，只是須要遵守兩大置產原則：

（一）避開兩高一大：高總價、高屋齢、大坪數目前非市場主流，房市反轉時影響較大。

（二）選擇進可攻退可守四大要件：上述四大明星區域包括人口持續淨流入、高科技進駐核心周邊、高鐵軌道成熟商圈、蛋黃蛋白一線之隔且具潛在利多區域，四大要件為首購自住未來的置產首選策略。

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