置產該買蛋黃老屋還是蛋白新屋? 李同榮:這觀念已落伍

新竹房市示意圖/住宅週報提供
新竹房市示意圖/住宅週報提供

買房置產該買蛋黃區老屋,還是蛋白區新屋? 房市趨勢專家李同榮表示,這幾年蛋黃蛋白漲勢豬羊變色,房市呈現「南北翻轉」、「蛋白翻身」、「高價翻盤」,天龍國概念將消失,置產投資大眾應跳脫傳統「蛋黃必漲」思維。

他表示,15年前,無論房地產投資或置產都強調地段,地段、地段,只要投入蛋黃區,就是投資置產不敗的定律。但15年後的今天,中南部都會房價平均漲幅超過65%,超過雙北市,各都會潛力蛋白區漲幅都超過傳統蛋黃區。

為何蛋黃蛋白漲勢會豬羊變色?李同榮表示,他三度徒步環島看房市,「走出天龍國、才知天下事」,潛力蛋白區大翻身已是進行式,也是未來進行式。

他表示,15年前因為中南部都會交通建設與公共工程大幅落後大台北,且高鐵尚未通車,導致中南部都會房市漲幅永遠落後雙北市近一倍之多,台南高雄平均房價差距台北近5倍,台中房價差距台北3倍以上,新北市與台北一河之隔就落差一倍以上。

隨著15年前高鐵七都通車,八年前二線城市增設苗栗、彰化、雲林等站,蛋黃蛋白漲勢豬羊變色、重新定義,全台七都近5年漲勢最強行政區排行榜前12名幾乎清一色由具潛力的蛋白區囊括。

李同榮說,今日各都會的潛力蛋白區,往往明日就轉身為新興蛋黃,蛋黃區的概念也因交通建設擴大都會而擴大延伸至周邊蛋白區,尤其是新興重劃的蛋白區商圈逐漸成熟後,公共建設與生活機能也往往勝過老舊擁擠的蛋黄區。

其中過去被視為廣義蛋白的中南部,近十年來在高鐵軌道經濟與高科技產業鏈南移的激勵下,房市發展與增值潛力已勝於北台灣,而北台灣的桃園市發展勝新北,新北又勝於台北,「南北大翻轉」促使房市「天龍國」概念即將消失。

李同榮表示,買房到底是選舊蛋黃好還是新蛋白好?當然優先考慮個人需求、習慣以及預算,但若從增值的潛力評估,新興蛋白漲幅顯然大幅遠勝於蛋黃。

他分析新興蛋白區有三項優勢,一、價格增值因素:一線之隔房價差距一倍之多,不但預算可精簡,且增值空間也較大。二、地段距離因素:新興蛋白重劃區透過捷運網建構完成,交通四通八達,時間可縮短空間距離。

第三、生活機能因素:交通建設發展擴大了都會範圍,公共建設完備與人口淨流入,促進新興蛋白區商圈生活機能更佳完善,昔日蛋白就可能成為今日蛋黃。

李同榮表示,數據會說話,近五年來,過河、過橋的林三淡,即林口、三峽、淡水,是新北市漲幅最大與人口淨流入最多的前幾名,中壢青埔則是桃園房價漲幅最高與人口淨流入最多的區域,且在房市降溫後,中長線後市仍然看好。

過去被列為台北外圍蛋白的新北、桃園,交通發達的新興重劃區無論生活機能、居住環境、建物品質與投資報酬都遠勝於台北。因此,所謂蛋白區卻賣蛋黃價之說,乃停留在15年前傳統思維,活在台北天龍國時代,錯估蛋白翻身的潛力,並且低估市場機制與消費者的判斷能力。

他表示,2024在基本面偏空下,房市將以盤代跌,交易量溫,近年漲少的台北當然抗跌,但抗跌並不代表房市前瞻性最優,反觀中南部因高科技產業不斷南移,因營建成本比重高,房價基期低,近年漲幅較高,部分超漲地區會有局部調整,但中長線仍然看好。

資料來源/吉家網
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