預售投資客轉「先出租、再出售」 恐帶動租金飆漲潮

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

租金持續上漲,租屋族苦不堪言。據內政部不動產資訊平台資料顯示,今年1月主計總處租金指數高達105.19,已經連續30個月上漲,並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高,顯見租屋族群的壓力正日益加重。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出,受到通膨、升息、囤房稅等因素影響,房東的房屋持有成本不斷增加,而這部分增加的成本最終也會體現到租金上面。

另一方面,平均地權管理條例、房地合一稅上路後,部分短線操作新建案的投資客群紛紛改成了「先出租、再出售」的模式,新建案的租金開價本來就相對較高,而且還會同步帶動周圍中古屋租金價格的調漲。在此情況下,即使民眾沒有買房,但持續高漲的房租仍會壓縮生活品質,也難怪會有部分租屋者產生轉租為買的念頭。

至於如何評估是否應該轉租為買,黃勝暉建議,可用「租金房貸比」(即每月租金佔每月房貸的比重)作為判斷標準之一,若「租金房貸比」大於六成,就可以考慮由租屋改為買房。

以台北市為例,在台北市承租一間25坪住宅,月租金約為3萬5千元,若改為買房,目前台北市的平均房價約為每坪70萬元,25坪住宅的購買總價則為1,750萬元左右,以兩成自備款、30年房貸、新青安補貼後房貸利率1.775%、本息均攤型房貸方案試算,購屋民眾每月的房貸支出約為5萬元,租金、房貸二者相除的「租金房貸比」高達70%,這就表示租屋者每個月都幫房東承擔了近七成的房貸支出,此時對於租屋者而言,租房、買房所承受的資金壓力相差並不大,轉租為買會更加划算。

黃勝暉表示,究竟租房好還是買房好,其實並無絕對,端看購屋民眾自身的經濟狀況和居住需求。在自備款充足的情況下,確實可以考慮轉租為買,而且現在還可以搭配政府力推的新青安貸,來減輕房貸負擔。

不過,如果現階段民眾手上的資金相對有限,建議還是不要盲目加重財務槓桿、踮腳買房,可以先一邊租房,一邊投資自己、充實自己,等心有餘力的時候,再來做買房置產的規劃。

主計總處租金指數連續30個月上漲。資料來源/東森房屋
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