蝸居問題嚴重!台中小宅當道 實際可居住面積僅剩25坪
根據最新統計,今年上半年台中市住宅大樓平均交易坪數下滑至46.4坪,若以單戶配置一個車位,再減掉公設面積,實際可使用的居住面積僅剩25坪,居住品質舒適度不復以往,房貸壓力加重卻換來更小的住宅空間,「蝸居」問題日漸顯著。
大台中不動產資訊平台指出,以實價登錄及聯徵中心資料分析,近年台中市不分屋齡的成屋住宅大樓平均成交單價與坪數(含車位)變化,可發現兩數據已出現明顯差距,交易坪數逐年下滑、成交單價逐年攀升,且差額持續擴大。
以坪數變化來說,探究其原因為社會結構改變、少子化,以及高房價息息相關。早期常見三代同堂,隨著社會變遷,逐漸轉為小家庭形式,更於多方因素影響下,諸如婆媳問題、多元成家、單親教養等,單戶居住人口越來越少。
此外,也因經濟及人生規劃考量,少子化已成趨勢,甚至頂客族比例亦有增加現象。
因應居住型態轉變,及單戶住宅使用面積需求降低,更因高房價讓購屋預算及可購置的坪數受到限制,基於市場需求面的轉型,交易坪數逐年走低,於民國108年時正式跌破50坪。
而最新統計,今年上半年台中市住宅大樓的平均交易坪數更下滑至46.4坪,若以單戶配置一個車位(以9坪計),扣除車位後為37.4坪,再減掉公設面積(公設比以33%計),實際可使用的居住面積僅剩約25坪。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠指出,上述數據是以成屋且不分屋齡的交易資料統計而出,顯見即便市場需求端已逐年壓低坪數,但總價仍呈遞增狀態,在薪資漲幅追不上房價增漲的情形下,總價過高的問題,遠高於人口結構的改變。
再者,若單以預售市場來看,交易坪數恐會縮減得更加嚴重,成交單價亦會高出不少,總價低於1,000萬元的產品快速退場,未來購屋預算只會不斷上修。
另觀察台中市各年度家戶每月可支配所得變化,疫情前每年皆有超過千元的增額,但疫情後大跳水,民國109年大幅萎縮至僅成長941元,且呈逐年遞減,依最新的111年統計,更僅略增105元,若加計通膨成本,實質可支配所得不升反降。
陳孟筠說,所得減少將使得民眾的購買力下滑,影響日常開銷、儲蓄及投資等各層面的資金配置運用。對不動產市場而言,不論是以自住或是置產的角度,入手前的審慎思考期會再拉長。
再加上目前金融管制狀況持續縮緊,以及政策(稅收、貸款利率與規定)、工資、成本、供需面等通膨所帶來的滯後性反應也會逐漸顯現出來,恐使得房地產市場的不穩定性變高。
另須特別留意的是,政府一開始實施金融管制措施的主因,是為抑制過熱的不動產市場,但除了建商以外,營造業也同被列入管控對象而限縮資金。
但營造業發包工程金額龐大且多為預付款屬性,建商的請款模式卻是採先施作、後付款,因此若難以獲得金融機構核貸支持,隨著營造業承攬的工程案越多,須自行背負的代墊工程款就越高。
倘若代墊款水位達到不堪負荷程度時,恐將嚴重影響後續工程施作的推進與執行,直接受到波及的,就會是廣大的購屋消費者。
同理可證,放在公共工程的狀況亦同,若無足夠的預算支持,也不易使公共工程順利成功發包,流標狀況比例會漸增,當區域發展動能受阻時,則難以提升區域的經濟及產業效益。
業界呼籲政府應就實務面情形,再次檢討修正金融管制措施,切勿等到問題滾大了才要進行調整,屆時後果將不堪設想。
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