市場冷...為何無建商喊降價？ 李同榮曝銷售關鍵因素

房市交易持續量縮，10月進入傳統旺季，但又遇股市下挫，市場瀰漫悲觀氛圍，其中，領先指標的預售市場，銷售期也拉長，市場期待降價氣氛濃厚，到底誰會先降價？對此，房市趨勢專家李同榮認為，此刻建商降價不會是財務問題，關鍵是個案產品定位問題錯誤，包括總價過高，導致銷售困難，才有可能降價。

李同榮指出，今年房價挺得住七大利空不跌，一定有其市場支撐基本面，成屋市場剛性需求穩健，1-9月交易量小縮1.99%，預售市場明顯受投資客倒貨、市場多殺多、股市重挫、地緣政治、等影響對未來市場的信心。

但在此時，建商因累積前兩三年的獲利基礎，營建業因採完工收益入帳，今年的財報獲利率普遍亮麗，以致上市公司營建股展現比大盤抗跌實力，建商口袋深，自然挺得住季節性的銷售壓力，但代銷業可能就馬上反應市場的銷售障礙與壓力。

李同榮認為，預售市場要降價，最大關鍵在於「產品定位」問題。他解釋，這一波多頭房市完全由剛性需求主導，在2022年之前，因為傳統製造業轉型，以傳統產業為主的中南部台商大量資金回流，不是投入新興工業區的擴廠投資，就是把閒置資金大幅流入房地產投資與置産，加上通貨膨脹保值心態，更激發兩代不同堂時代潮流。

年長者協助年輕人置產已經蔚為風潮，因此小坪數2-3房，總價不超過1,500萬產品的新建案，成為當今市場主流，惟近年因單價高漲，無論是大樓或透天新產品，都寧願縮小產品空間，控制總價不要超過一定範圍。

不過，部分建商考慮市場產品同質性太高，規劃40坪以上較大坪數空間產品，以三房以上產品企圖擴張市場需求，但沒考慮到產品定位，在換屋需求沒有跟進階段，總價定位過高，就會造成銷售的兩大障礙。

第一，因新開發地段商圈尚未成熟，無法吸引到高總價換屋需求者。第二，因總價過高，對首購而言，無論是自備款支付能力或房貸負擔都會造成壓力與觀望。

李同榮強調，房價沒有永遠漲的道理，預售市場在潛銷期總是會因應市場景氣，而有所謂的價格上漲或下修，現階段會率先降價不會是財務問題，主要是定位與銷售嚴重障礙導致非調整策略不行，市場逐漸回歸個案表現，預計現階段不會成為骨牌效應。

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