市場冷...為何無建商喊降價? 李同榮曝銷售關鍵因素

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

房市交易持續量縮,10月進入傳統旺季,但又遇股市下挫,市場瀰漫悲觀氛圍,其中,領先指標的預售市場,銷售期也拉長,市場期待降價氣氛濃厚,到底誰會先降價?對此,房市趨勢專家李同榮認為,此刻建商降價不會是財務問題,關鍵是個案產品定位問題錯誤,包括總價過高,導致銷售困難,才有可能降價。

李同榮指出,今年房價挺得住七大利空不跌,一定有其市場支撐基本面,成屋市場剛性需求穩健,1-9月交易量小縮1.99%,預售市場明顯受投資客倒貨、市場多殺多、股市重挫、地緣政治、等影響對未來市場的信心。

但在此時,建商因累積前兩三年的獲利基礎,營建業因採完工收益入帳,今年的財報獲利率普遍亮麗,以致上市公司營建股展現比大盤抗跌實力,建商口袋深,自然挺得住季節性的銷售壓力,但代銷業可能就馬上反應市場的銷售障礙與壓力。

李同榮認為,預售市場要降價,最大關鍵在於「產品定位」問題。他解釋,這一波多頭房市完全由剛性需求主導,在2022年之前,因為傳統製造業轉型,以傳統產業為主的中南部台商大量資金回流,不是投入新興工業區的擴廠投資,就是把閒置資金大幅流入房地產投資與置産,加上通貨膨脹保值心態,更激發兩代不同堂時代潮流。

年長者協助年輕人置產已經蔚為風潮,因此小坪數2-3房,總價不超過1,500萬產品的新建案,成為當今市場主流,惟近年因單價高漲,無論是大樓或透天新產品,都寧願縮小產品空間,控制總價不要超過一定範圍。

不過,部分建商考慮市場產品同質性太高,規劃40坪以上較大坪數空間產品,以三房以上產品企圖擴張市場需求,但沒考慮到產品定位,在換屋需求沒有跟進階段,總價定位過高,就會造成銷售的兩大障礙。

第一,因新開發地段商圈尚未成熟,無法吸引到高總價換屋需求者。第二,因總價過高,對首購而言,無論是自備款支付能力或房貸負擔都會造成壓力與觀望。

李同榮強調,房價沒有永遠漲的道理,預售市場在潛銷期總是會因應市場景氣,而有所謂的價格上漲或下修,現階段會率先降價不會是財務問題,主要是定位與銷售嚴重障礙導致非調整策略不行,市場逐漸回歸個案表現,預計現階段不會成為骨牌效應。

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