蝸居趨勢嚴重！北市每4筆有1筆買小宅 南台灣也跟風

台灣暌違近12年，進入升息循環，購屋成本增加，也推升小宅交易。第一建經統計內政部不動產資訊平台資料，觀察2011年與2022年，兩波升息循環的小宅交易狀況，今年上半年，全國15坪以下小宅交易佔比達15.5%，較12年前同期，增加6.5個百分點。

其中，小宅佔比最大的台北市，從2011年14.5%，增加至2022年的26.9%，12年以來大增12.4個百分點，等於每4筆就有1筆買小宅，顯示首都的「蝸居」趨勢愈來愈嚴峻。

第一建經總經理謝萬雄表示，台灣上一波升息循環，發生在2010年第2季至2011年第2季，之後利率凍漲到2015年，且2015到2020年間多次降息，使台灣長年處於低利率時代，房價也在低利烘托下穩健成長。

今年第1季市場進入升息循環，與12年前相比，今年房價已處於歷史相對高水位，加上開發商興建成本提高，價格走揚的速度快，為了壓低總價帶，開發商在規劃產品時便「精簡化」，使市場湧現許多「1+1房」、「小2房」戶型，也讓小宅在這波升息循環下，市場性大幅提升，使交易佔比較12年前大增。

謝萬雄分析，小宅交易佔比逐年拉高，主要有三大因素，

第一、房價所得比高，尤其以台北市最為明顯，因總價預算考量，只得轉購置小宅來平衡預算。

第二、人口結構改變，現代不婚族、晚婚族或頂客族增加，都會區功能性的小宅格局成為單身經濟下產物。

第三、置產型買盤，小宅有低總價的優勢，尤其精華區小宅產品吃香，出租率、轉手率都高。

值得注意的是，今年上半年小宅交易占比，高雄、台中分別較12年前同期增加9.9、9.6個百分點，增幅居第二、三名。台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示，近年中南部迎來不少重大建設、產業議題，包括亞洲新灣區五大公共建設開發、環狀輕軌、仁武產業園區、台積電設廠等利多。

因此，為了迎接就業人口移入，擴大住宅需求供給，也磁吸各大建商購地推案，加上營建成本增高，帶動整體房價上揚，房價高漲促使民眾縮小購屋坪數，同時鎖定市場需求，建商推案也多朝小宅化，單身就業族及包租公喜愛的套房型產品，買氣也較往年熱絡，整體小宅交易比以往亮眼。

第一建經研究中心副理張菱育指出，小宅擁有低總價、好入手的優勢，但需留意，有些銀行對權狀坪數低於15坪的物件，視為不易轉手的產品，房貸成數僅有6~7成，權狀坪數10坪以下的「小套房」，部分銀行甚至不承貸，增加購屋財務壓力。

若購屋族因預算有限而必須買小宅產品，宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益，或醫院產業園區周邊等，轉手性和出租率高，且銀行鑑估值也更好，部分銀行貸款成數有機會可達到7~8成。

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