昔國宅、合宜宅慘淪套利工具！專家回顧黑歷史：桃園可負擔住宅恐重蹈覆轍
桃園市政府近期研擬推出市價5至6折的「可負擔住宅」，引發市場高度關注與中央部會存疑。
房產專家陶迪與麻太在Youtube頻道中回顧台灣居住政策歷史指出，過去政府多次嘗試以「低價出售」方式協助民眾購屋，卻往往因制度漏洞淪為全民套利工具。
這也是中央近年定調社會住宅「只租不售」、並對新型態可負擔住宅抱持保留態度的核心關鍵。
專家們表示，台灣最早於民國50年代因應風災災民安置與大量移民需求推出「國民住宅」，主打以平價方式讓經濟弱勢家庭買得起房。
然而初期制度缺乏明確的弱勢收入定義，加上列入軍公教身分，導致超過8成以上國宅被當時屬中產階級的軍公教家庭買走，真正需要的基層家庭反而買不起。
更致命的是，早期國宅僅限制自住1至2年即可在自由市場轉手，讓國宅徹底變質為「樂透宅」。
不少早期以每坪不到10萬元買進的國宅，日後透過都更甚至翻倍成為身價上百萬的豪宅，國宅制度最終因脫離政策初衷與供需失衡，於1999年正式走入歷史。
國宅廢除後，政府於林口與板橋浮洲推出「合宜住宅」，雖然記取教訓將閉鎖期拉長至5至10年，但麻太與陶迪點出，合宜住宅依舊未能根本解決資本套利問題。
閉鎖期內曾有投資客利用「法拍」管道繞過管制提前解禁；即便未用法拍，閉鎖期滿後房產依舊回歸一般市場自由買賣，屋主同樣享受龐大的資本增值紅利，政府的一次性補貼最終仍流向私人荷包。
陶迪與麻太分析，正因國宅與合宜住宅的歷史經驗顯示補貼極易被市場扭曲，立法院在2011年通過《住宅法》後，中央政策方向便確立以「只租不售」的社會住宅為主軸。
此次桃園市政府嘗試打破只租不售框架，試圖透過「土地建物全面信託」與「限制轉售對象及價格」等封閉市場設計防堵炒作。
然而在缺乏完整定型化契約、銀行授信承作意願低落等配套尚未明朗前，中央與外界自然會對過往失敗經驗抱持高度戒心。
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