房屋稅5月開徵！先看懂囤房稅2.0， 再檢查房屋保險缺口

5月房屋稅開徵後，部分民眾發現稅額較往年增加，甚至適用俗稱的「囤房稅2.0」差別稅率。根據財政部統計，2025年全台約有113.7萬戶的房屋適用「非自住差別稅率」，占全體約11.8%，最高稅率達4.8%，與自住優惠稅率相比，稅負差距接近5倍。究竟房屋稅怎麼算？哪些情況會被視為囤房？除了稅負變化，屋主也應同步檢視房屋風險保障是否充足，避免潛在損失高於稅金支出。

房屋稅怎麼算？繳納時間與稅率一次看

（一）房屋稅繳納、課稅時間是什麼時候？

2026年房屋稅繳納期間自5月1日至6月1日截止，課稅所屬期間則為2025年7月1日至2026年6月30日。若未於期限內完成繳納，可能需加徵滯納金，提醒民眾留意繳納期限。

（二）房屋稅稅率多少？

2026年房屋稅依房屋使用情形區分為「自住」與「非自住」兩大類，適用不同稅率。

自住稅率部分：若符合「本人、配偶及未成年子女全國僅持有1戶，且設籍實際居住」等條件，可適用最低1%的自住優惠稅率；若屬自住房屋，且「本人、配偶或直系親親屬設籍實際居住」，全國合計3戶內，則可適用1.2%自住稅率。

但若房屋不符合自住條件，例如未辦妥戶籍登記、出租卻未符合優惠稅率條件，或屬多屋持有的非自住房屋，則可能適用2%至4.8%的「非自住差別稅率」，也就是俗稱的「囤房稅2.0」。舉例來說，若房屋現值為150萬元，適用1.2%自住稅率時，房屋稅約為1.8萬元；但若被認定為非自住房屋，將適用較高差別稅率（例如2.4%），則稅額將提高至3.6萬元。

房屋稅怎麼繳比較划算？

民眾可透過銀行轉帳、超商（3萬元以下）、信用卡或行動支付等方式繳納。目前多元支付也陸續推出優惠方案，例如部分信用卡提供分期或免手續費優惠、部分行動支付工具（例如一卡通iPASS MONEY、悠遊付等）亦有推出回饋活動。民眾繳稅前可先確認最新公告與回饋規則，選擇適合自己的繳納方式。

常見房屋稅問題：哪些情況最容易造成混淆？

以下列出三種最易誤解的情境，協助民眾釐清房屋稅申報重點：
● 家庭成員共有房屋：本人、配偶及未成年子女若共同持有同一間房屋，在全國戶數計算時，原則上可合併以 1 戶計算，而不會計為 2 戶。例如：若納稅義務人與配偶僅共同持有 1 屋，且全國無其他房屋，並符合戶籍登記等自住條件，則可適用 1% 的優惠稅率。
● 住家兼營業使用：若自住房屋同時登記作為公司或營業使用，需特別留意營業使用面積的規定。若未另外申請區分住家與營業用空間，可能被認定較大範圍作為營業用途，而適用較高的房屋稅率。另營業使用面積即使很小，課稅面積仍以該樓層面積的 1/6 作為最低計算基準。
● 新建或改建房屋：新建或改建完工後，通常按實際完工月份比例課稅，未滿1個月者免計；若房屋於3月1日至6月30日期間完工，當期房屋稅額可能併入次年度徵收。因此部分屋主首年未收到稅單，不代表免繳房屋稅，而可能於次年合併徵收。

因此，收到稅單後，屋主可先確認戶籍是否完成登記、房屋持有戶數是否正確計算，以及房屋房屋實際使用情形是否與申報內容一致。了解房屋稅率的適用條件與制度變化，有助於更清楚掌握稅額調整原因。

除了房屋稅，屋主也應留意房屋保險與風險缺口

房屋稅反映的是持有房屋的固定支出，但對多數屋主而言，更難預測的，往往是突發事故帶來的修繕、賠償與生活影響成本。也就是說，看懂稅單固然重要，但若只注意每年固定繳多少，卻忽略房屋本身可能發生的損失，反而可能面臨更高的支出。

近年台灣地震頻繁，加上全台老屋比例持續增加，漏水、水管破裂、電線老化引發火災等狀況屢見不鮮。一旦發生事故，修繕費用動輒數十萬甚至上百萬元，對家庭財務造成不小負擔。

例如常見的住宅糾紛中，「樓上漏水導致樓下裝潢受損」極可能衍生修繕與賠償責任；若發生火災，甚至波及鄰戶等，都是常見的住宅風險。因此除了了解房屋稅率與持有成本之外，屋主也應檢視住宅保障是否足夠，以降低事故發生後對生活與財務的影響。

住宅火險，可作為住宅風險管理的一環

房屋稅反映的是固定成本，但對許多屋主而言，更難預測的往往是漏水、火災或地震事故帶來的高昂損失，因此，也有越來越多屋主開始將「住宅火險」納入整體財務規劃，以分散突發事故帶來的風險。

以國泰產險「住家綜合保險-泰安心」為例，除提供火災與地震等基本保障外，也涵蓋「漏水、住家日常生活責任」等常見居家風險，甚至延伸保障。例如發生漏水影響鄰居裝潢、或意外造成他人財物損失、甚至停放於住家附近 50 公尺內的機車因火災波及受損等情況，此類保險都能協助降低後續的修繕與賠償負擔。

房屋保險怎麼挑？三種屋主可留意的方向

不同居住情境，面臨的風險型態也不相同。屋主可依房屋條件、屋齡、與使用情境，進一步檢視保障是否足夠：
● 新購房與房貸族：鑒於動輒上千萬元的高昂房價，房屋往往是家中最重要的資產之一，除了申請房貸必備的基本住宅火險外，國泰產險建議依所在地震風險、建物條件與預算，評估是否加保「地震超額保險」與「住家保戶傘」，補強地震額度與家中動產之保障。
● 自住屋主：若屋齡較高，管線老舊、漏水等問題相對常見，可留意保單是否涵蓋漏水、水漬與居家責任等風險。以國泰產險「住家綜合保險-泰安心」為例，即涵蓋相關住家事故保障，有助降低事故發生後的修繕負擔。
● 房東族群：出租房屋除了基本住宅保障外，也需進一步留意租賃期間可能產生的事故風險，例如國泰產險「特定事故房屋跌價險」，可協助分攤房客因特定事故身故導致的房價下跌等損失。

線上試算，快速了解保障缺口
目前住家保險多可透過線上完成保費試算與投保，民眾可先依房屋所在地、屋齡與在意風險，選擇適合的保障方案。

即日起至2026年6月30日止，線上投保國泰產險住宅火險，除可享有保費優惠之外，完成指定條件還可參加抽獎活動。對許多屋主而言，每年的報稅時間除留意房屋稅與持有成本之餘，也應同步檢視住宅本身的風險保障，降低突發事故帶來的財務負擔，以有效守護寶貴的家庭資產。

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