通膨惡化央行將升息？李同榮示警：房市三重衝擊、兩種結局

美伊開戰導致油價大幅飆升，央行總裁楊金龍日前立院答詢暗示，若帶動通膨升溫，可能透過升息壓制。房市趨勢專家李同榮表示，若通膨引發升息，房市將面對「油價飆、通膨高、利率升」三重衝擊，並產生「短期撐價」、「長期低迷」兩種結局。

李同榮表示，油價飆漲影響重大，從製造、運輸到建築，能源成本提高，會迅速轉嫁至終端價格，造成物價全面上漲，企業利潤空間縮減，經濟成長動能開始轉弱。

面對通膨壓力，各國央行勢必採取升息策略，透過提高資金成本來抑制需求。然而，升息是一把雙面刃，一方面，升息有助於控制物價，但另一方面，卻會造成資金緊縮、投資減少、消費降溫」三大弊端。

更重要的是，當利率快速上升時，市場資金流動性明顯收斂，所有資產價格都將面臨重新評價。

他表示，央行若因通膨而升息，股市會率先反應，進入短期重挫，中期分化，長期下修。房市則有明顯的「遞延性」，影響層面端視升息幅度。

若升息幅度有限，房市仍具抗通膨特性，資產保值需求將支撐價格，房價相對穩定，交易量持平或小縮，這就是強勢市場下修中典型的「價撐、量微縮」格局，市場等待的是「殺價取量」。

當利率快速上升超過兩碼時，房貸負擔大幅增加，購屋需求急凍，影響所及，形成「房貸利率上升、投資客退場、自住需求延後」三大不利局面，房市交易量急速萎縮，房價隨後再修正，市場一定要透過殺價換取交易量。

李同榮表示，市場常有一種期待：當股市下跌，資金會轉入房市避險。然而在升息環境下，這個邏輯未必成立，原因有四，第一，利率上升，提高房市持有成本。第二，信用管制限制房市資金流動。

三、流動性過低，影響房市投資意願，第四，處於空頭下修的房市影響剛需進場決策。

因此，未來資金流向將面臨「股市、房市、超額儲蓄」三角習題，資金並非單純「由股轉房」，在升息壓力與經濟未確定因素以及房市處於下修循環的三大不利因素影響下，有可能是整體資金同步收縮，轉往超額儲蓄體系。

李同榮表示，未來市場變化可以用一句話總結：「通膨幅度影響房市保值預期，升息多寡影響房市價量下修幅度」。最關鍵的變數仍是利率上升的速度，房市在下修週期中，升息幅度多寡，才是房價下跌的溫度計，而房市在「油價飆、通膨高、利率升」三重衝擊下，將對房市產生「短期撐價」、「長期低迷」的兩種結局。

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