央行鬆綁房市 黃舒衛：不要誤判了！市場已陷入「價撐量縮」假平衡

中東戰事升溫、通膨隱憂未解、關稅爭議與地緣政治衝突交織，全球貨幣政策進入轉折關鍵期。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛19日指出，美國聯準會降息延後、縮表啟動在即，資金退潮已成定局；台灣央行則以利率連八凍與信用管制維持表面穩定，讓房市呈現「不崩、不漲」格局，但實際上已陷入滯脹。

此次央行考量選擇性信用管制成效逐漸顯現，不動產放款餘額成長率趨緩、不動產貸款集中度35.96%、房價預期心理下降，軟著陸顯有成效，同意調整第2戶購屋貸款之成數上限，由5成調升為6成，和緩房市修正幅度，一方面可以減少不當的自住或換屋阻力，另一方面也可以適度調適市場賣壓。

但隨著降槓桿、去槓桿成為主旋律，獲利難期、成本高企，將使資金加速往核心需求布局，進一步市場重新定價，建議市場不要誤判情勢。

黃舒衛表示，第七波信用管制後，市場陷入「價撐量縮」的假平衡。今年初的量縮趨緩是撐出來的，絕不是回春，更關鍵的是，資金斷層的壓力從來沒有解除。

疫後建物第一次所有權登記從15萬棟逐漸拉升到去年的18萬棟，不但逐年增加，更屢創21世紀以來的新高，卻使有限的信用資源掉進交屋潮的黑洞，其餘房貸需求只得被迫收縮，加上近期金檢重點勾稽金流、新青安即將限縮，等於購買力被全面壓抑，更重要的是時間不代表轉機，而是與日俱增的成本壓力，業內早已一片凋零。

此次對於第2屋貸款成數的鬆綁是適度支持民眾換屋壓力，也讓緊繃的房市解壓，值得市場肯定。但此次鬆綁第2戶貸款成數，確實有助於改善局部流動性，但並未改變整體資金環境仍偏緊的事實。

黃舒衛表示，住宅市場的房價不降、貸款無著，市場已經陷入流動性的僵局。賣方應認清，價格修正的過程，不是降多少、不是一段一段的切香腸，而是要看誰買得起。

不再是單純的降幅問題，而是更深層的需求調整問題。價格由買方喊牌，不再由賣方想像。當購買力開始不帶槓桿、不帶泡沫、赤裸裸說實話，意味著市場價格將不得不回歸理性，真正反映需求與支付能力，市場才會出現真正的「新價格」。

黃舒衛強調，股市夯、產業好，需求沒消失、資金並未退場，而是巨量往精華區的商用、土地市場集中。從第1季壽險業豪砸百億地上權及兩間上市公司插旗信義區、輝達進駐北士科、美光以18億美金收購力積電廠房、三井不動產布局北車地王，皆顯示資本正加速向優質標的集中，市場呈現「強者恆強」的結構。

黃舒衛指出，在去槓桿與政策管制雙重作用下，市場已全面分化，資產價格將從「由資金推動」回歸「由收益支撐」。資產不是跌，是在截然不同的資金環境、產業需求、進場動機下，被重新架構價值基礎，加速需求定義、排序。商用與土地市場同樣無法置身事外，全面進入重新定價階段。部分區域與產品逐漸邊緣化，承受更高的風險溢酬與更深的折價壓力。

整體而言，黃舒衛表示，第2戶貸款成數調整有助於緩解短期壓力，但不應被解讀為市場反轉訊號。惟當前房市是十年少見的關鍵轉折點。對買方來說，不一定最便宜，但肯定是十年以來最好談。

對賣方而言，房市已進入一場無聲淘汰賽，市場不會等人，只會洗牌，撐得久不代表撐得住，轉得早、動得快、降得大，才能活得下來。