房屋稅申報關鍵！少做「1步」稅金翻倍 專家：自住三要件缺一不可
2026年房屋稅上路後，最容易被算錯的關鍵，其實不是「房屋稅全面變貴」，而是你被歸類在哪一邊。資深房仲馬湘琳在臉書指出，新的房產稅制並非無差別加重，而是明確區分自住與非自住。
馬湘琳提醒，自住房必須同時符合「三要件」，缺一不可。第一，房屋確實是本人自住；第二，戶籍設在該房屋內；第三，已向稅捐機關申報自住使用。三項條件全數符合後，再加上全國僅一戶，或是夫妻加未成年子女合計三戶以內，房屋稅率多半仍落在約1%，最高不超過1.2%。她強調，政府並不是要對這類正常自住族群下手，真正被課重稅的，多半是不符合自住要件。
不少人誤以為「我心裡是自住」就算數，但稅制並不看感覺，只看資料。馬湘琳直言，系統只認戶籍與申報紀錄，沒有設籍、沒有申報，就會被歸類為非自住。接下來，稅率高低的關鍵問題只剩一個：有沒有出租。以宜蘭縣為例，一般自然人若屬非自住、又沒有合法出租，房屋稅率將從2.6%起跳，隨持有戶數增加，最高可達4.8%，不少人實際試算後才驚覺，房屋稅已經變成過去的一倍以上。
她也提醒，出租並不是「自己覺得有租就算」，而是必須合法申報、完成登記，才會被認定為出租使用，正確操作後，稅率甚至能比2.6%低很多；反之，沒做齊程序，在稅制眼中就等同沒有出租。此外，建商餘屋也要特別注意，依起造人持有年數課稅，賣得越久、稅負越重，這也是2026年房屋稅中，經常被忽略卻影響甚大的關鍵之一。
◎本文內容已獲 馬湘琳 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。
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