限貸令再發威！銀行核貸不足、建商加1條款迫買方放棄購屋引違約爭議

陳冠毓律師

一、銀行貸款成數減少

近年來因應房市過熱，政府陸續推出各種「限貸令」，大幅影響民眾可貸款的成數與金額。對許多選擇預售屋的購屋族來說，銀行貸款往往是支付房價的主要來源，也是能否順利完成交易的關鍵。

如果銀行核准的貸款金額不足，買方常會面臨資金缺口，導致履約出現困難。為了避免風險，有些建設公司就在契約裡加上條款，規定只要買方貸款成數不足，賣方就可以片面解除契約。

然而，這樣的約定可能迫使買方放棄心儀的房屋，並引發違約責任的爭議。是以，此類條款是否符合現行法規範而具有拘束力，實有探討的必要。

二、定型化契約的管制與法律依據

為預防消費糾紛、保障消費者權益並促進定型化契約之公平化，《消費者保護法》第17條第1項授權中央主管機關，得就特定行業擬訂《定型化契約之應記載或不得記載事項》，以作為企業經營者擬訂定型化契約時之依循準則。

依據前開規定，內政部針對預售屋交易，制定並公告《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，作為建商與消費者訂約時的統一依據。其中，「應記載事項」係指契約中必須載明的條款，包括契約審閱權、房地標示與面積、履約擔保機制、付款條件、交屋期限、瑕疵擔保責任及貸款不足時的處理方式等。

至於「不得記載事項」，則係禁止建商約定廣告僅供參考、將未領建照的夾層納入出售標的、使用模糊面積名詞、要求繳回原契約或其他違反強制或禁止規定之約定等。

另依據《平均地權條例》第47條之3第1項規定，建商應於銷售預售屋前，將預售屋買賣定型化契約以書面報請主管機關備查；違反者，依同法第81條之2第3項第2款得處新台幣三萬以上十五萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，並得按次處罰。

三、違反「定型化契約應記載及不得記載事項」之效果

若建設公司所使用的契約內容違反主管機關公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，不僅會影響條款本身的法律效力，更可能導致遭行政罰責：

契約效力：依《消費者保護法》第17條第4項、同法第16條規定，若定型化契約的記載違反主管機關所訂定及公告的《定型化契約應記載及不得記載事項》時，其定型化契約「條款無效」，至於該定型化契約的效力原則上如除去該無效的條款部分，仍為有效；例外如果該定型化契約對當事人一方顯失公平者，則該契約全部無效。另依據《消費者保護法》第17條第5項規定，就中央主管機關公告「應記載之事項」，雖未記載於定型化契約，仍構成契約的內容，應予留意。

行政責任：依《消費者保護法》第56條之1規定，企業經營者使用定型化契約，違反主管機關公告之應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經限期改正仍不改正者，處新台幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。

另《平均地權條例》第81條之2第5項亦規定，銷售預售屋者，使用之契約不符合《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。惟上開《平均地權條例》規定應屬《消費者保護法》第56條之1所定「法律另有處罰規定」之情形，故應優先於《消費者保護法》第56條之1適用。

四、以個別磋商條款修改預售屋買賣定型化契約之效力

實務上，部分建設公司會以「個別磋商條款」修改預售屋買賣定型化契約，例如降低交屋保留款額度，並主張此類約定應優先於應記載事項，此時「個別磋商條款」與「預售屋買賣定型化契約」之效力如何？

依《消費者保護法》第15條規定：「定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效」，似認為應以「個別磋商條款」之效力為優先。

（本文出自《買房不踩雷：限貸令×預售屋全攻略法律手冊》)

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