政策持續衝擊房市 永慶：明年最慘區恐跌7％、剛需強勁區域也會跌

永慶房產集團24日發布2026年第1季前瞻報告，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，影響明年房市四大變數，包括國內外政經情勢、房市政策、兩岸關係及市場供給等，價格上，預期剛需強勁的區域有3-5%的年減幅，供給量、壓力較大的區域有5-7%的年跌幅。

根據政大永慶即時房價指數顯示，2025年第3季房市買氣降溫，屋主願意降價促成交，促動七都房價跌幅擴大。不過，2025年第4季受到新青安鬆綁及電子業出口暢旺，市場以自住、首購需求撐盤，房價呈現盤整態勢，七都房價指數季增均在正負1%內。

進一步觀察七都房價指數與第七波選擇性信用管制前相比，雙北市下跌約5%左右，跌幅較輕，桃園、新竹縣市跌幅在6%至7%之間，台中以南三大都會區下跌8%至9%左右。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，根據內政部統計，2023年-2025年新屋開工約有38萬戶左右，以開工後3年完工估算，預估2026-2028年將出現約32至36萬戶新屋完工潮。

葉凌棋指出，觀察近二年預售屋交易表現，自去年7、8月房貸緊縮以及9月央行第七波選擇性信用管制影響，買盤快速降溫，今年預售屋交易量自4月以來已連續7個月低於4,000件，交易低迷。

不過反觀近幾年來建照、新屋開工還是維持高檔，高開工量加上預售銷售不振，市場新案去化速度慢，未來新建餘屋可能逐步累積，初步估算，未來3年有8至10萬戶建商待售餘屋量，市場供給增。

展望2026年，葉凌棋指出，明年面臨全球AI產業走向、關稅協議後續發展仍未明朗，將是左右國內房市的重要因素。而兩岸關係也是影響房市的一大變數，美中關係的走向以及兩岸關係發展也將將牽動台海情勢。

至於國內的變數則有房市政策與市場供給，在央行決議房貸控管回歸銀行自主性管理後，銀行房貸緊縮可能有緩解跡象，但第七波選擇性信用管制續行，以及政府是否推出新房市政策，都將持續影響明年房市交易表現。

另一方面，未來3年將有大量新屋完工潮，以及建商待售餘屋將釋出，大量市場供給湧現。因此，國內外政經情勢、房市政策、兩岸關係與市場供給將是影響2026年房市四大變數。

葉凌棋表示，預期2026年房市回歸理性供需，市場仍以首購、自住族群為交易主力，整體房市呈「價緩跌、量盤整」格局，但「區域分化」現象明顯。全年交易量估25.1至26.4萬棟左右，較2025年減少3%至增長2%之間。

至於房價部分，在第七波選擇性信用管制持續下，民眾持續看跌房價，且相較於一年前，房價已有下跌走勢，剛需強勁的區域房價跌幅預估在3%至5%左右，市場供給量大的區域，房價則有5%至7%的跌價空間。

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