換屋貸款限制 外界預期央行可能調整

中央銀行將於十八日舉行今年最後一次理監事會，據悉，央行近期已重新檢視房市管控政策，其中針對換屋族的貸款限制，不少銀行均反應效果有限且擾民，可能成為第一波的政策調整方向。

央行去年底啟動第七波信用管制後，房市持續降溫，第三季理監事會已有理事釋出鬆綁態度。大型行庫主管表示，央行近期向第一線蒐集資料，評估政策調整的可能。其中「已有一戶者再購第二戶」須降低貸款成數並取消寬限期，但為照顧換屋需求，央行允許借款人簽切結書、承諾期限內出售現有住宅，即可維持優惠貸款條件；售屋期限原為一年，今年九月延長至十八個月。

但行庫反應，「切結書制度」實施一年多來成效有限，反而讓銀行第一線承作換屋貸款意願驟降；據統計，制度上路以來，全體銀行適用件數僅七百多件，平均每個月約五十件，主要原因包括查核不易、房市成交冷、售屋不順利，以及銀行需負擔追查責任，使多數分行傾向「不做最安全」。

市場人士指出，真正具炒作意圖的持有者，不會走這條「切結書通道」，而是利用現行授信架構中的周轉工具。若名下已有房貸，可藉由轉增貸獲取資金；若持有房屋但無房貸，則可透過一般周轉性授信、俗稱「科目四」的融資，以房產抵押取得資金，再轉投資股票或其他標的，伺機再進場購屋，資金用途也難逐筆追蹤。

相較之下，走切結書管道的，多半是資金有限、確實有換屋需求的自住族。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，央行本意是防堵炒房，結果卻讓「資金有限、確有需求的換屋族」反而難以借款。她說，市況低迷下，換屋族就算願意配合出售，也未必能順利脫手；銀行行員若還須確認借款人是否在期限內出售，「徒增作業風險，不如不借」，更讓換屋貸款推不開。

銀行主管也說，現在的政策只是讓想換一戶房的自住家庭，被迫在制度限制下進退兩難。由於制度無法精準鎖定炒房對象，央行近月已重新向銀行蒐集資料與意見。市場預期，切結書制度可能成為年底最優先調整項目之一，方向可能包括直接取消切結書，或改以名下房貸筆數與餘額管理。

不過，央行的房市管制措施最終調整幅度，仍取決於央行對房市的判斷。近期購置住宅貸款月增回升、議價率走高，但交易量仍偏低。金融圈人士認為，央行仍需在「抑制投機」與「降低換屋族負擔」之間尋找平衡，等年底理監事會後再公布具體作法。

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