政策鬆綁難落實！銀行房貸緊縮 怕擔保品掉價

政府九月宣布鬆綁房貸規範迄今接近一個月，不過，據了解，民眾申貸仍困難重重，甚至延燒到建商分戶貸款。金融圈人士表示，政策雖然宣示鬆綁，但銀行對房地產後市多半不太樂觀，擔心房屋擔保品的價值「直直落」，才是造成銀行對房貸意興闌珊的主因。

政府盼透過新青安貸款排除銀行法第七十二條之二的不動產放款限制，替首購、自住族打開資金水龍頭，但銀行並未如預期大幅增加承作，反而對分戶貸款、新青安等兩類房貸類型愈加保守。

據了解，有大型行庫為了降低曝險，臨時取消原先承諾的分戶貸款，因該案買家口袋較深，沒有造成嚴重結果。但銀行主管坦言，分戶貸款多集中在新建案及蛋白區域，一旦房價下跌百分之五至十，抵押品價值隨之滑落，擔保效益不足，且「分戶貸款總量多，整體曝險巨大」，所以即便是自家承作的土建融，「分戶也不是一定會接」。

新青安貸款同樣碰壁。政策原意是協助年輕首購族，並在九月初允許銀行不需將新青安計算在銀行法七十二之二條的限制內，但據悉行庫內部將其視為高風險產品，因為利率及借款人條件不一定夠好，且最高貸款八成偏高，擔保品價格一旦下跌，行庫必須承擔風險，因此多會選擇婉拒，甚至直接回覆「沒有水位」，並建議借款人改辦一般房貸，以相對較高的利率平衡風險，造成民眾「有新青安條件，卻無新青安貸款之實」。

銀行主管說，主管機關在檢視銀行放款時強調「５Ｐ原則」，包括人（Person）、用途（Purpose）、金額（Payment／Principal）、利率（Pricing）與擔保品（Protection）。其中，如果人或擔保品條件較差，利率就成關鍵一環，若銀行將房貸利率拉高，即使市場風險升溫，在內控審查上至少「５Ｐ算得過」。這也是為何銀行寧可調高房貸利率，甚至放棄部分房貸業務，也要確保授信結構安全。

台灣經濟研究院分析，未來一至兩年，房市恐怕走向「量縮價緩跌」格局；市場人士說，明、後年將迎來交屋高峰，銀行也深怕賣壓集中與建商資金鏈斷裂，加上近期已有建商倒閉案例，更讓銀行提高戒心，也造成政策美意難以落實的主因。

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