繼承房子卻越賣越窮？專家揭節稅方法：持有期間是少繳百萬稅金的關鍵
黃媽媽113年5月才買房，沒想到才1年多就因癌症過世，留下了一間市值3,000萬的房子，但房子還背著1,500萬房貸。
兒子小志愁眉苦臉地說： 「R姐，這樣的房子我們能繼承嗎？我自己還有房貸要繳，根本沒辦法同時負擔兩間房的貸款。如果繼承後想賣掉，房地合一稅到底怎麼算？會不會賣了還倒賠？」
這是不是也戳中你心裡的疑問？「繼承的房子有貸款，能不能扣？稅率怎麼算，才不會越賣越窮？」
關鍵新規：房地合一稅 × 繼承貸款
財政部在 109 年 7 月 15 日公告（台財稅字第10904601200號令） 明確規定： 繼承房地時，若一併繼承了金融機構貸款，只要符合條件，超過繼承時現值的「額外負擔」可列為成本，從房地合一稅中扣除。
必須符合的四大條件
在繼承時承接房貸
是向金融機構貸款而非私人借貸
貸款餘額由繼承人實際負擔償還，（需有轉帳、扣款等金流證據）
貸款餘額超過繼承時的房地現值總和
案例試算－繼承房地現值：800萬、房貸：1,500萬、出售價：3,000萬
舊規（不能扣貸款）
獲利稅基 = 3,000 - 800 = 2,200 萬
稅率（≦2 年）：45% 稅額 = 990 萬
售價3000萬扣掉貸款及房地合一稅，實際剩下約 510 萬
109年新規（可扣額外負擔）
超過繼承現值的房貸餘額＝1,500 − 800 ＝ 700 萬（假設確由繼承人實際償還）
成本 = 800 + 1,500 = 2,300 萬
稅基 = 3,000 - 800-700 = 1500 萬
稅率（≦2 年）：45% 房地合一稅= 675 萬
實際剩下約 825 萬
同一間房，放入口袋多三百多萬！稅金還可以更省：房地合一稅率 × 繼承怎麼算持有期？
很多人誤以為「自己繼承多久就算多久」，其實繼承房產「持有期間 = 被繼承人持有期間 + 繼承人持有期間」。
就像黃媽媽 114 年6月買房，115 年8月過世 → 她只持有 1 年多。小志繼承後，馬上賣房地合一稅45%，如果小志再撐一下，撐到115年6月滿 2 年：稅率 由45%降到35%，房地合一稅就由675萬可以降到525萬，實際可以放到口袋的錢又多150萬。
繼承房子，不一定等於賺到，有時候還要一起背房貸和稅。但只要掌握規則，懂得怎麼扣除「額外負擔」，甚至把「持有期間」算清楚，就能少繳幾十萬、甚至上百萬的稅。
你發現了嗎？再撐一下，多70萬。
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