建商倒閉元凶是央行限貸令超嚴？專家解析：個案本身槓桿開太大才是問題

近期有台中某建商爆發財務危機，許多人都把此歸咎於央行信用管制，但真的是如此嗎？依據政府調查的結果，該建商的財務危機，重點還是來自於本身財務槓桿過高，屬於個案情況。

你可能心裡會想：「這幾年蓋房子不是很賺錢嗎？怎麼會這樣？」其實，這一切都與房地產開發的特殊營運模式有關。簡單來說，建商的產業特性就是一個高度依賴借貸，也就是負債比高的行業。他們的賺錢方式非常直接：買地、蓋房、然後賣房。

聽起來好像很單純，但從買地到完工，每一個環節都需要龐大資金。而建商厲害的地方就在於，他們懂得善用銀行的力量，幾乎大部分資金都能從銀行借到，自己的錢花得很少，這就是所謂的「槓桿效益」。

建商是如何一步步利用銀行借貸，來完成整個房產開發流程的？

1. 買土地：土地融資

當建商看中一塊地，準備買下來時，他們不會傻傻地拿出全部的現金。而是會向銀行申請「土地融資」。也就是拿這塊土地當作擔保品，向銀行借錢來支付購地費用。這樣一來，建商就用借來的錢買了地，不須全額支付現金。

2. 蓋房子：建築融資

土地買下來後，接下來就是動工蓋房子了。這又是一筆巨大的開銷，包括建材費、工資、各種工程款等等。這時候，建商會再一次向銀行申請「建築融資」，也就是一樣可以借錢來支付蓋房子的費用。

這兩個階段，建商等於是從銀行借了兩次錢，把買地和蓋房的資金都搞定了。

3.最強的資金來源：預售屋制度和餘屋融資

除了向銀行借錢，建商還有一個超強的「資金來源」，那就是預售屋制度。在房子還沒蓋好之前，建商就開始賣預售屋。

買家簽約後，必須支付訂金、簽約金及開工款，其後並分期支付工程款。建商又可以動用這筆從客戶那裡拿到的錢，直接拿去支付蓋房子的成本。因此，建商真正需要動用的自有資金非常少。

那如果房子蓋好，卻賣不完怎麼辦？別擔心，建商還有最後財務大絕招：「餘屋融資」。

什麼是餘屋融資？就是把剩下的、沒賣完的房子，當作抵押品，再向銀行申請貸款。所以蓋房子從頭到尾有好多別人的錢可以用，是不是很棒呢？

建商為何會倒閉？資金鍊斷裂是主因！

透過上述的流程，我們可以發現，從買地、蓋房到銷售，建商的整個營運資金都是高度仰賴槓桿。當經濟景氣好、房市熱絡時，房子賣得快，建商就能順利回收資金，還清貸款，賺取利潤。

然而，一旦市場風向改變，房子賣不出去，建商的資金鍊就可能出問題。

想像一下，當建商需要支付工程款，但前期房子卻沒賣完，又無法從客戶那裡拿到足夠的錢，這時如果銀行「餘屋融資」也限縮，就容易導致資金斷鏈。

一旦該付的錢付不出來，公司很快就會撐不下去，最終面臨倒閉的命運。這也是為什麼，房市不景氣時，最先傳出財務危機的往往就是那些過度擴張、槓桿開太大、本身財力又不足的建商。

所以建議大家在房市不景氣時，優先選擇上市櫃建商或知名品牌建商，它能降低避免買到爛尾樓的風險、以及享有更完整的售後服務，整體而言，會是比較安全的選擇喔！

◎本文內容已獲 阿宅-雙碩士地產顧問 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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