未辦理繼承不動產竟這樣處理 估價師轟國產署：全台最大地面師

國產署針對未辦理繼承登記不動產訂有標售作業，高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，國產署標售這些不動產，沒有找人估價，直接用公告現值，標售作業沒有廣為宣傳，也沒通知繼承人，還規定可以標售5次，每次打8折，沒人得標就用第5次標售底價收歸國有，如果有人要領也超低價金還給繼承人。

他在臉書公開抨擊，國產署這種作法和土地詐騙集團沒有兩樣，根本是全台最大的「地面師」。

陳碧源表示，內政部每隔一段時間就會公布未辦理繼承登記不動產，今年全國多達7萬2000筆土地及近5000戶建物，土地面積約3400公頃，依照今年公告土地現值估算，總價值約992億元。

這些土地如果一直沒人辦理繼承，國產署會依法標售，得標金額再存在國庫，未來若有人繼承再發還。

例如今年4月，依媒體報導，國產署依土地法」規定辦理逾期未辦理繼承登記的不動產標售作業，截至今年2月，已列標4萬347宗、標脫1萬547宗，標脫金額約92億餘元。

一般以為國產署標售未辦理繼承登記不動產，就是比照法拍屋，依照市價標售，但實際情況並非如此。

依照土地法第73-1條規定，如果未辦理繼承登記，各縣市政府會公告3個月並通知繼承人趕快來辦理繼承，如果繼承人還遲遲不辦理繼承時，各縣市政府就會列冊管理15年。

如果最終還是沒人來登記，就會移請國產署標售。標售前，國產署會公告三個月，然後公開標售，如果沒人投標，就比照法拍屋打八折再標售，然後可以標售五次，最後一次等於打到4折。

看起來很合理，但問題有二，一是雖然規定標售前應公告三個月，但國產署公告也不像法拍屋公告，較少人會注意，標售前也沒通知繼承人，往往一再流標。

第二，依照財政部在102年10月16日修正的「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」第4點規定，標售底價土地按當期公告土地現值計算；建物以課稅現值計算，無課稅現值者，以重建價格減除折舊後之餘額計算。

簡單說，就是國產署標售未繼承登記不動產，第1次標售的底價，土地是直接用按當期公告土地現值計算。建物用房屋評定現值計算，第2次到第5次標售則是直接打8折。

陳碧源說，先前建築法第45條畸零地合併，法條寫要用當期公告土地現值讓售，被檢調認為低價轉售圖利建商，很多國產署官員都被起訴。因此財政部及國有財產署參考法務部的意見，改採參考查估市價辦理標讓售。

但是標售別人的土地，國產署就不管了，一樣用公告土地現值做底價，賤賣別人的資產，好像別人的囝仔死不了。

更糟糕的是，都沒人投標，最後國產署就會把未繼承財產登記國有，並用第5次標售的極低底價價金，放入國庫專戶，等待繼承人申領價款。

陳碧源表示，未辦理繼承不動產，除了部分是因為沒有繼承人，很多是繼承人彼此不和，談不攏繼承，也沒有人去辦理繼承登記先變成公同共有所導致，而一旦時間拖長，往往大家都忘了，最後被國產署登記為國有標售。

而一旦先人遺產被國有財產署拿走了，改天你想拿回去，國產署只會給你低於公告現值且打折多次，打到骨折的價金，如果你要土地，國有財產署則會用市價賣你。

陳碧源表示，近來地面師詐騙人民土地房子，引發社會注目，而未辦理繼承的不動產，也是人民財產，國產署以這樣的方式處理，低接高賣，和地面師沒有兩樣，而筆數如此之多，更可稱得上是全台最大的「地面師」。

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