自由業沒薪轉、收入不穩...怎麼貸款？專家曝3實戰技巧：民營比公股友善

36歲自由業想買1500萬房，沒薪轉沒勞保能貸款嗎？

最近在購屋社團看到一位網友提問：「我36歲自由業，沒薪轉沒勞保，但每月固定存15萬，想買1500萬的房子（第一房），這樣銀行會貸款給我嗎？」群洋國際地產集團總經理張惠山表示，這個問題反映現在許多自由工作者的購屋困境。今天就讓我們來深入分析這個狀況。

自由業貸款的最大難題：銀行認不認可你的收入？

銀行審核房貸時，最重視的就是「穩定還款能力」。

對於沒有固定薪轉的自由業者來說，最大的挑戰就是要讓銀行相信：每個月存的15萬，真的是你穩定的收入，而不是臨時湊來的資金。

我認識一位平面設計師S小姐，她遇到的情況就跟這位網友很像。S小姐接案收入很不錯，平均月入20萬，但因為是自由接案，沒有薪轉證明。

她花了半年時間準備，最後成功貸到8成。她是怎麼做到的？

成功貸款的3大關鍵準備

打造漂亮的資金流水帳

S小姐特別開了一個專用帳戶，每個月固定把收入轉進去，而且會分3-4筆存入，模擬不同客戶的付款。她還會在備註欄寫明「XX公司設計費」、「XX專案尾款」等，讓銀行一目了然。

準備完整的收入證明

雖然沒有薪轉，但她整理了：與客戶簽的合約書（遮掉敏感資訊），客戶的付款記錄，報稅時的所得清單，過去2年的案件明細表

選擇對自由業友善的銀行
民營銀行或壽險公司對自由業比較友善，最後是透過長期往來的銀行申貸成功，因為那家銀行已經有她2年完整的資金往來記錄。

銀行的審核機制

一位不願具名的銀行房貸主管透露，他們看自由業的貸款申請時，最重視幾個重點：

存款是不是「長期穩定」？突然有大筆資金進出會扣分

收入來源是否「合理」？如果是接案，有沒有合約佐證？

有沒有其他資產？定存、股票、保單都能加分

實戰建議：你該怎麼做？

立即行動清單

開一個房貸專用帳戶，開始規律存款，整理最近1年的收入證明，找3家銀行諮詢（1家公股+2家民營）。

提高成功率的小技巧

存款時備註收入來源（如「設計費」、「顧問費」）維持帳戶餘額在200萬以上（不含頭期款）如果有投資，提供股票、基金對帳單。

風險管控

預留1-2年的房貸預備金（約50-100萬）考慮先買便宜一點的房子，等財務更穩定再換屋。

群洋國際地產集團總經理張惠山提醒，雖然自由業貸款門檻較高，但只要提前準備，證明自己的還款能力，還是有很大機會成功。

重點是要打造穩定的資金流，準備完整的收入證明，選擇對的銀行，準備足夠的自備款。

現在就行動起來，你的夢想之家就在不遠處！記得，銀行最愛看到「長期穩定」的紀錄，越早開始準備越好。

◎本文內容已獲 群洋國際地產張惠山 授權，未經同意禁止取用轉載。

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