房市專家李同榮示警:新青安加股災 恐引起房貸風暴
新青安後遺症,加上亞股股災,房市趨勢專家李同榮提出警告,「新青安+股災」將引發銀行房貸大風暴,政府若不重視,將會產生三大嚴重後果,搶貸亂象愈演愈烈、房貸糾紛層出不窮、觸發小型建商倒閉風潮。
各大銀行近日開始採取暫行收件或暫延撥款的措施,除成屋已簽約的購屋者及預售快交屋的民眾,還有更多急需開工的中小建商,全部加入搶貸行列,加上近日股災所造成的資金流動障礙,銀行資金水位更加緊縮。
李同榮進一步指出,上半年大部分專家一致看好全年房市漲到底甚至明年時,他就大膽提醒,房市很可能在下半年因股市退燒、新青安效應遞減、地緣政治與政策影響而偏空。若不即時提出對策,市場將產生三大嚴重後果:
(一)搶貸亂象愈演愈烈:目前銀行不動產放貸平均水位高達27-28%,滿水位的銀行開始暫停收件,未滿水位銀行採取選擇性放貸,先照顧大客戶,再挑有實力且高利率客戶。小咖建商與弱勢購屋民眾則需排隊待審、或排隊待撥,造成扶強不扶弱的市場亂象,排擠的仍然是後段班的新青安與購屋弱勢,未來數月將影響整體購屋意願與信心,影響交易量與房價。
(二)房貸糾紛層出不窮:預售市場即將交屋的購屋者現在可能面臨建商分戶貸款成數不足,或因貸款困難延誤交屋以及利率偏高的窘境,將造成因房貸問題引發違約糾紛的案件層出不窮。
(三)觸發小型建商倒閉風潮:央行祭出請領建照18個月限期開工,加上土建融多次限貸措施,銀行房貸滿水位風暴影響,中小建商土建融貸款愈來愈困難。
舉例說,銀行建融對中小建築成本評估相對更保守,最少打8折,再給予融資6成,等於48%融資,銀行對中小建商52%的自備款,無視已有營建履約撥款機制,還會要求建商先提出自備款足額的存款證明,以示實力。且利率也比上市大建商高出許多,造成大者恆大的不公平競爭,更可能在房價反轉時造成小型建商周轉不靈的倒閉風潮。
李同榮強調,政府政策也將面臨兩難,若要化解風暴危機可依銀行法72-2條之除外條款辦理:「下列情形不受72-2條限制:為鼓勵儲蓄協助購置自用住宅,經主管機關核准辦理之購屋儲蓄放款。以中央銀行提撥郵政儲金轉存款辦理之購屋放款。」若政府將新青安額度列為除外條款,將可多出至少5千億餘額貸款,藉以化解短線滿水位風暴。
下半年房市走勢強弱,除了經濟基本面趨緩與技術面高檔的不利影響以外,政策走向的一對一錯可能會是關鍵的所在,同時,不可忽視的兩岸地緣政治局勢,更會是處於高檔房市的一隻灰犀牛。
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