防風暴!不動產估價師公會出招 淨投報不能低於一年期存款利率

示意圖。記者游智文/攝影
示意圖。記者游智文/攝影

近半年來,美國連連升息引發銀行破產危機頻傳,為防範不動產超貸及次貸風暴捲土重來,中華民國不動產估價師公會今(15)日發布抵押權貸款不動產估價公報規範,對於住宅、商業、辦公等產品的淨投報率,要求不得低於五大銀行一年期平均存款利率,避免投機炒作的高估的風險。

估價師公會表示,2007年美國因為欠缺金融擔保品估價的獨立客觀性,因而發生次級房貸風暴,不僅重創總體經濟、金融市場、以及不動產市場,同時也對國際經濟及金融市場產生巨大損失。

次貸風暴發生後,各國開始從根本面反思不動產金融商品的各種弊病,並且制定相關預防與健全措施。其中估價規範是其中重要一環。

近期美國出現銀行破產危機,金融穩定性頗令人擔憂。估價師公會理事長郭國任指出,相較於國外制定或修改金融機構不動產擔保品的估價規範積極性作為,國內對此議題的因應對策及重視程度較為消極且不足。

他表示,即便台灣亦曾於2000年間面臨大量不良債權的呆帳問題,但目前金管會仍無視於外部估價對金融市場穩定性的重要影響,至今仍缺乏抵押貸款債權人需委託外部或第三方進行客觀獨立估價之規範。

估價師公會研究發展委員會主委胡毓忠認為,目前國內金融機構的不動產抵押擔保品估價方式,可分為銀行內部估價與委託外部估價兩種;外商金融機構為遵照獨立客觀原則,大多改以委外估價為主。

而本國金融機構仍維持內部估價為主,因此會有監守自盜、上下其手的超貸事件發生。顯見國內金融機構對於抵押擔保品應由委託第三方專業估價以避免球員兼裁判,及審慎評估抵押擔保品價值避險的觀念仍有進步的空間。

郭國任表示,估價師公會希望可以協助政府及金融機構降低金融風險,制定金融機構設定抵押權不動產估價報告書範本,歷經多次專家學者組成評議委員會討論,應用估價所需決定的參數,都基於降低金融機構抵押權長期擔保的價值變動風險,採取謹慎穩健原則為前提,訂定適用範圍規定。

例如費用等價值扣減項目與參數,要求採取相對高值,避免價格高估風險;對於住宅、商業、辦公等產品,採收益法估價時,要求扣除地價稅、房屋稅、保險費、維修費等淨投資報酬率,不得低於五大銀行一年期平均存款利率。

雖然此方式可能產生估價金額低於市場交易價格的現象,但可有效避免住宅產品常見因投機炒作產生的高房價、低投報率風險,以符合謹慎穩健的抵押貸款估價目的,同時也兼顧估計合理價值而非投機炒作價格的目標。

估價師公會期能以本範本作為技術及相關規範的指引,藉由提升不動產估價作業獨立性及專業性,以謹慎穩健原則協助降低不動產價值變動對金融機構設定抵押權造成之風險,並健全不動產抵押市場機制。

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