沒預售制度年代怎買房? 學者:這情況不如廢掉
預售屋炒作嚴重,修法又受阻,有人提議廢除預售制度,引起熱議。房產學者章定煊表示,預售制度是特殊經濟與金融環境下誕生的產物,對早期房地產發展有很大的貢獻。但隨環境改變,如果政府沒辦法管理好,或是立法院某些諸公不想讓政府管理好,不如廢掉。
章定煊說,就他看過的紀錄,台灣在1972年才有大型預售建案出現,當時推案的是張克東的華美建設。
他說,1972年的台灣,經濟還沒起飛,資本非常薄弱,國民所得與儲蓄偏低、銀行少得可憐。不管是建商跟民眾都很難跟銀行借得到錢。經常得跟銀行經理塞個紅包,甚至得請個省議員出面。即便如此,能貸到成數經常嚴重不足。
只要有些年紀的人都知道當年想買房,為了湊足自備款,大多會去跟利率高得要死、風險高得要命的互助會,而且一跟就好幾個。
在這種金融狀況下,預售制度是一個不錯的解決方案。消費者可以用工程期繳款補足不足的自備,並可鎖定未來房地產的價格,避免房價波動造成的風險,貸不到土建融的小建商,也可以用消費者繳的工程款,進行土木工程。
然而,預售制度出現沒多久,很快就有人發現,只要總價10%就可買屋,而且可以換約交易的預售制度,有如期貨買賣十倍財務槓桿,後來衍生的紅單交易,以1%買紅單轉手,更有如選擇權百倍財務槓桿。
愈來愈多人發現這種以小搏大遊戲太好玩了,爭相投入,後來有些預售案甚至乾脆為投機客炒作方便在規劃建案。
章定瑄說,在台灣資本薄弱、金融嚴重管制的1970、1980年代,預售制度確實幫了很多購屋者跟建商的忙。
然而現在除了淪為炒作工作,預售屋引起的消費糾紛也多不可數,從交屋時發現跟想像的不一樣,到建材糾紛、坪數糾紛、漏水糾紛、虛坪糾紛、違規公設糾紛,一直到建商爛尾、一屋多賣。最近還有因營造成本大漲,建商丟二十萬給客戶就說不賣了的案例。
他問,台灣現在銀行滿街都是,銀行資金多到放款利率割喉,我們真的還需要糾紛這麼多的預售制度嗎?
章定瑄說,預售制度是在一個特殊的經濟與金融環境下誕生的產物,雖然問題一大堆,但是在台灣早期房地產發展上,是有很大的貢獻,它讓一些企業集團崛起,也幫助很多購屋者圓了他們購屋的夢想。
但是隨著台灣經濟與金融環境已經發生了天翻地覆的改變,如果政府可以管理得好,預售制度留著也無妨。但若政府沒辦法管理好,或是立法院某些諸公就是不想讓政府管理好,不如讓房市交易回歸正常化,廢掉預售制度。
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