危老重建案遍地開花　北市這2區核准破百件

據內政部全台危老重建計畫統計顯示，截至今年3月底止，台北市危老重建案核准件數達805件，占全國核准件數比例近3成；若以行政區來看，根據台北市最新公布數據顯示，截至今年2月28日止，核准數量排名前五名依序為中山、大安、士林、大同、北投等區，而中山與大安核准件數更連袂達到百件，重建熱潮可見一斑。安信建經總經理張峰榮表示，危老重建因容積獎勵明確且執行效率快，在內政部積極推動之下遍地開花，台北市核准件數更是高居全國之冠；由於危老時程容積獎勵在今年5月12日將由4％遞減至2％，預期會再有一波申請送件潮，有意重建的地主應儘快把握時間提出申請。

安信建經彙整統計顯示，台北市危老核准件數最高的行政區為中山區，共計達113件，占全市核准件數約14.2％，其次為大安區有100件，所占比例約12.5％，分居3到5名的士林、大同、北投區占比也都達到一成以上。若以危老建案數量密度看來，排名前五則為大同、中正、大安、中山、萬華，顯示中山、大安、大同區不論數量或是密度都在前五名之列，其中排行第一的大同區每平方公里更有高達約15.31個危老建案，遙遙領先第二名中正區的9.99個。

外界普遍認為建商對房價高的地方重建案較感興趣，但實際上並非如此。數據顯示，房價相對低的大同、北投、萬華等地危老案並不少，反觀房價高昂的信義、松山則是倒數二、三名，而南港因住宅存量較少且住宅聚落分散，故歷來重建案不論數量或是密度皆敬陪末座。

張峰榮分析，危老案成敗的關鍵往往在「分回坪數期望值」與「住戶整合」上，信義與松山區因房價水準較高，地主對於分回坪數的期望值也較高，也因此較不易妥協建商給予的分回條件，以致於重建案數量遙遙落後。

以危老建案核准密度排名第一的大同區為例，該區近年受惠於西區門戶計畫，房價快速飆漲，南大同一帶已有數個建案每坪成交均價達到百萬元以上，引起市場關注。因房價高飛使得建商給予地主分回條件提高，地主重建意願隨之走揚，更易促成重建案。

張峰榮強調，因時程容積獎勵項目幾乎沒額外成本，取得該項容獎的效益最高，但由於時程容積獎勵不斷遞減，老屋地主若有意願重建，不妨把握在5月12日時程容積獎勵砍半之前，儘快評估與參與，才能爭取到最大的重建價值。

張峰榮提醒，不管是與建商協議一般合建、或者危老重建，應篩選有信譽、實績良好的建商；若希望享有重建後的高額容積獎勵，但對申辦流程不夠熟悉，可透過建經公司以「全案管理」委建模式進行重建，以增加自己的資產價值。安信建經重建經驗豐富，可協助地主快速爭取最高之危老獎勵與優惠融資，危老密度最高的大同區亦有老宅加入安信建經「全案管理」委建模式，如近期已進行動土、位於延平北路三段的連棟老宅，因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合，執行過程中較難以達成共識；安信建經協助為地主成立法人主體，建立股東會的決策來執行重建，並利用決議機制解決意見分歧問題，在短時間內就成功推動重建，達成地主多年來的重建心願。

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