賣厝阿明/法拍屋現在適合進場? 法拍標售SOP

惠雙法拍專業經理人廖雅惠。 圖/廖雅惠提供
惠雙法拍專業經理人廖雅惠。 圖/廖雅惠提供

要便宜買好屋的朋友,除了會挑選中古屋這類型的物件外,『法拍屋』也是一個吸引人的選擇,因為可以用比市價行情低的價格入手。

惠雙法拍專業經理人廖雅惠提醒想標法拍屋的民眾,在你想買法拍屋之前,基本流程要先搞懂來,關於法拍屋標售流程,從事前準備到最後的得標程序分成以下四大點來一一解說:

1. 哪裡可以取得法拍資訊?

2.法拍屋如何投標?

3.法拍屋只會拍一次嗎?

4.法拍屋得標後要做哪些準備?

最後再附上關於『3大法拍屋限制』給各位準備要第一次投標的朋友參考!

▌哪裡可以取得法拍資訊?

法拍屋的拍賣資訊可以從四個地方查詢,分別是:

• 司法院法拍屋公告網:進入官網後點「資料查詢」→「法拍公告查詢」即可查詢各地方法院之拍賣資料。

• 各地方法院拍賣公佈欄

• 法務部行政執行署拍賣公告網

• 專營法拍的仲介網站、報紙

▌法拍屋如何投標?

• 寫投標書

投標人自行向法院領取投標單與保證金信封(共10元),填寫要投標的不動產,以及你的投標價格。如果你不只一個投標案件,則依合計總價載明。

• 繳保證金

保證金是可以繳現金,繳完後會拿到收據或用銀行「本行支票」。一般法拍屋保證金為底價的2成,會依照各地方法院調整,特別要注意支票抬頭有沒有寫完整、金額有沒有寫錯。

• 投標

帶著準備好的投標單、保證金以及身分證和印章,拍賣時間的前30分鐘會開放投標。

• 開標

會先由司法事務官審核投標是否有效,必找出最高出價的投標書,核對完身份後,會開始辦理得標手續,沒得標則需當場領回保證金支票。

得標者要在7 天內繳清剩餘款項,並取得不動產權力移轉證明書,就可以接著辦理過戶手續。

▌法拍屋只會拍一次嗎?

法拍屋總共分『四次拍賣與一次應買。』

如果第一拍流標,底價打8折進第二拍→第二拍流標(底價打8折)→進第三拍→第三拍流標,進入「應買」的拍賣階段,應買公告3個月內,投標人可依照「投標順序」購買。

其中「應買」階段會在3拍流標後4拍開拍前,拍賣的價格會維持3拍的底價,這時候就是從原先的「比價高」到「比速度」的競標,也就是說你的投標金額大但是速度比較慢,也是不會標到的喔!

如果到應買階段還是流標,就會進入最後一次拍賣(第四拍/特別拍賣)(特別拍賣不一定會打八折),如果第四次拍賣也流標,法院會撤回該不動產之執行,並核發債權憑證,債權人可憑證隨時再聲請拍賣。

舉例來說:

• 一拍:800萬

• 二拍:640萬

• 三拍:512萬

• 應買:512萬

• 四拍:409.6萬

▌法拍屋得標後要做哪些準備?

1.交付尾款

得標者要在7 天內將剩餘款項繳清(無法延長繳款期限),無法無期補足尾款,房子是會再被拿出來拍賣,並且得標者的保證金會一併被沒收,外加第二次拍賣價差及相關的費用喔!

假如第二次拍的價格比第一次高,法院扣除相關費用,會再返還價金;反之,就需要補足差額,才返還,流標保證金則是不會返還。

如果是需要跟銀行申請代墊尾款,記得要再投標前兩週就先問清楚,讓銀行審核評估在投標會比較保險。

2.辦理過戶

結清尾款後法院就會核發權利移轉證書,這時候就可以帶著證書,到地政機關辦理過戶登記。

3.交屋:點交/不點交

交屋階段又可以分成「點交」與「不點交」兩種法拍屋。可以點交的法拍屋,會在你得標後,由法院負責將房屋的使用權交給得標者,假如遇到原屋主不搬離或是其他理由拒絕,就可以用公權力處理。

不點交的法拍屋則是由得標者「自行」與前屋主協調,會比較建議投標新手避開「不點交的法拍屋」,因為在交屋程序會相對複雜些。

另外有一部分是「帶有租約的法拍屋」更需要注意,因為房屋內會有合法的租客或是非法佔用的租霸,根據買賣不破租賃原則,合法租客是要讓他住到租約期滿,但如果是租霸類型的不定期租約,有可能要透過訴訟程序才能解決。

▌ 法拍屋限制有哪些?

1.法拍屋是不能事先看屋,只能自行實際走訪或是透過查封比略知一二

2.保證金需備足底標價的20~30%款項

3.貸款會比一般房屋困難,並且在得標後7 日內要結清尾款

感謝惠雙法拍專業經理人廖雅惠知識分享

圖/賣厝阿明提供
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