今年商用不動產交易估破千億 專家：壽險業這原因缺席

由於全球Covid-19疫情的持續導致全球景氣不佳，加上俄烏等諸多戰事、美中冷戰祭出制裁等重大因素影響，全球及國內景氣研究機構預測今年GDP全數大幅下修，國內機構預測台灣今年為1.3%~1.38%，而IMF眼中的台灣GDP則從原先的2.1%大調降為0.8%。而國內許多不動產專家也預估今年商用不動產交易要突破千億將是一大挑戰，但今年至今、商用不動產交易金額已近1,200億元。商仲業者宏大國際資產表示，市場需求仍在，加上台灣資金仍充裕，預估今年商用不動產交易將達1,300~1,400億元。

宏大國際資產總經理陳益盛指出，今年的商用不動產交易確定破千億元，主因資金仍充裕，加上有好標的釋出所致。由於國內仍有不少企業持續設廠、擴廠或擴編，因此商用不動產交易仍持續進行中，尤其廠房、廠辦及商辦仍有穩定需求，市場交易合計占了約81%為大宗。

此外，陳益盛分析，台商近三年資金回流逾2兆餘元，大有設廠或購置自用辦公的需求，而近幾年台灣企業的營收及獲利也是近年新高，手上現有的資金也是滿滿。同時，依據金管會發布上市公司2021年累計營業收入為新臺幣37兆3,204億元，上市櫃公司2021年實際獲利成長達72.17%；到了2022年上市公司累計營業收入為39兆2,285億元，較2021年增加1兆8,853億元，營收金額為歷年新高。

陳益盛表示，這些資金除了購置自有廠房或辦公室，也將多餘的錢用來置產，一來至少保值抗通膨、二來選對地點及標的還有增值空間。

有了資金，也要有好標的。陳益盛指出，以今年交易的前五大商用不動產來看，商辦占了二件，廠辦、酒店公寓、零售百貨各一件；更特別的是，「新光一號」REITs就占了三件。但令人好奇的是，專注在商用不動產投資的壽險業者卻不在買家清單當中。

陳益盛表示，從這五件標的的投報率分析，「投報率偏低」是關鍵因素。這五大標的有四件投報率低於3%，這3%左右正是目前壽險業投資不動產的基準點，因此讓其他非專業投資法人能趁勢進場，它們沒有金管會要求的投報率門檻，只要找對標的、安全下樁。

陳益盛指出，目前商用不動產市場，因收益及保值效益優於住宅類，加上平均地權修正案明定法人禁購住宅，因此市場價格仍穩定甚至持續微幅成長，但3%的投報率無法滿足壽險業者，使得壽險大咖目前處於「滿手現金，無法下注」的窘境。