商用不動產H1交易為歷年次高 專家提醒：下半年有隱憂需謹慎

信義全球資產統計2022年上半年上市櫃法人商用不動產交易，總交易金額為701億元，雖較去年同期減少47億元，但仍為有統計記錄以來的第二高，交易熱區以台北及台中為主，兩區域都有破百億規模。以產品類別看，辦公與工業地產成雙引擎支撐H1交易，其中辦公室交易規模超越工業地產，也較去年同期成長逾一倍，保險公司是主要關鍵買方。

辦公室類交易上半年規模達243億元（佔整體35%），以台中及台北為熱區，且台中交易規模超車台北。交易規模次高為工業地產類，達232億元（佔整體33%），熱區為桃園、彰化、新竹，在企業自用以及物流倉儲業布局需求下，工業土地是此類的主要交易產品。另外，廠辦類交易則以97億元排名第三（佔整體14%），其中有兩筆為整棟交易，包含領航家投資興業以30.68億元買下內湖的長虹豐匯商業科技大樓，以及旭隼科技以13.98億元買下汐止的富鼎科技大樓。

信義全球資產總經理柯宏安表示，上半年商用不動產市場主要有三項因素支撐：第一，疫情爆發讓消費習慣改變，電商運輸業對物流倉儲購置布局更為積極迫切；第二，台商回流與產業升級營運，除設立工廠外，對於辦公室需求更明顯；第三，有了前述產業需求實力為後盾，保險業更能勇於布局收益型標的，今年上半年保險業投資商用不動產就達254億，也是有統計以來的保險業歷年H1最高記錄。不過，上半年商用市場並非沒有隱憂，在疫情升溫、央行連續信用管制政策，在3月升息1碼後，已看到Q2（273億元）交易規模比Q1（428億元）縮減。

柯宏安總經理進一步分析下半年商用不動產市場可能趨勢：第一，Q3商用市場調節觀望遞延的機會高。目前俄烏戰爭、原物料成本飆漲、國際股匯市波動、國內疫情未緩解下，加上6/16央行為調節通膨壓力與穩定經濟，宣布再度升息半碼，都預先為下半年市場投下變數。

第二，自用型買方仍是主力但購置會趨謹慎。面對經濟情勢變動，企業資金運用會更注意營運成本與股匯利率的風險變動衝擊，短期會更專注本業，會以體質佳的企業較會持續購置資產。

第三，收益型買方購置區位移動但難度也提高。在持續升息壓力下，收益型買方勢必提高租金要求報酬率標準，包含壽險業者也是，但北部已不易有高投報產品，因此由北往南佈局會更明顯，甚至像物流倉儲類等工業地產才可能有較高投報。

第四，實質需求遞延至Q4出籠機率高。這幾年台商大舉回流，整體產業發展體質佳，企業購置商用不動產的實質需求應不至消失，若Q3整體經濟狀況無惡化且疫情能降溫，預估實質需求壓抑遞延至Q4出籠機率較高。

面對快速變動局勢，信義全球資產總經理柯宏安也提醒，置產商用不動產的企業有三項需注意點：首先，面對升息壓力有些屋主可能希望漲租，對於標的條件好或營運實力強的承租企業，可能還有機會調漲，但若標的條件較差或承租方付租能力較低者，調租可能導致承租戶搬離，反而會面對空置與貸款利息的兩頭壓力；其次，收益型買方在移動投資區位時，需留意不同地區及產品會有不同的投資效益與風險性，投資佈局上應注意平衡；最後，政府信用管制政策會影響企業的可運用資金深度，而商用不動產有交易金額規模大的特性，因此買賣方在交易過程中，更需注意資金無法到位所造成的交易糾紛風險。