台北換屋砍1成影響不大？徐佳馨：賣1張台積電都不夠補、鑑價縮水會更慘

台北換三房自備多300萬！賣一張台積電都補不起

央行選擇性信用管制緊縮房貸成數，讓不少自住換屋族陷入籌措自備款的焦慮。房貸成數從8成降至7成、看似僅差「一成」，對購屋人的實質財務負擔究竟有多大？

住商不動產企研室總監徐佳馨直言，換屋族千萬別輕忽這一成的威力，以目前台北市最標準的三房產品為例，總價動輒3000萬元起跳，差一成就是硬生生多出300萬元的現金缺口，「就算手上有一張台積電股票，賣掉都還補不平這個差額！」

徐佳馨分析，許多未實際精算的民眾常誤以為「只差一成影響不大」，但換屋族面臨的資金壓力與首購族完全不同。

換屋族往往背負既有生活開銷與家庭責任，要在短時間內憑空擠出數百萬元活期現金，對絕大多數受薪階級或雙薪家庭而言是極大的負擔，這絕非一般人能夠隨隨便便填補的資金黑洞。

銀行鑑價若縮水 自備款缺口恐雪上加霜

更嚴峻的挑戰在於，上述試算尚未計入銀行的「鑑價落差」。

徐佳馨提醒，在授信緊縮氛圍下，銀行對房屋的鑑價態度普遍轉趨保守；一旦銀行鑑價低於買賣合約成交價，即便表面上核貸成數符合規定，購屋人實際能借到的金額仍會大幅縮水。

屆時自備款缺口就不僅止於帳面上的300萬元，甚至可能擴大至400萬或500萬元以上。

換屋涉及「買與賣」的雙向金流調度，在目前房貸水位緊繃的大環境下，資產流動性至關重要。

換屋族在台北市等高總價核心都會區物色新標的時，務必在簽約前精算手頭現金與可變現資產，切莫僅依賴既有股票或理財部位來賭資金缺口，以免在交屋撥款關頭面臨違約斷頭風險。