土地千萬資金全被卡死！律師曝「拆屋還地3地雷」：借名登記、爛尾樓惹官司

不動產開發與土地買賣涉及龐大資金，若牽涉建物與土地所有權分離，極易爆發複雜產權糾紛。

律師陳樹村指出，實務上因《民法》第425條之一衍生出的拆屋爭訟層出不窮，其中以「未保存登記老屋繼承」、「借名登記遭背信處分」以及「合建分售遇爛尾樓」三大爭議型態最為常見，常讓地主或買方陷入數年難解的訴訟泥淖。

陳樹村表示，第一種典型案例是「未保存登記建物與共同繼承糾紛」。

實務上常見父親生前將土地贈與特定子女，地上老屋卻未辦理保存登記；長輩過世後，該老屋依法成為全體繼承人「公同共有」。

日後取得土地的特定子女將土地轉賣給第三方，其他繼承人便跳出來主張土地與房屋原本「同屬一人」，依《民法》第425條之一存在法定租賃關係，拒絕拆遷，導致不知情或未完整整合產權的買家資金全被卡死。

第二種型態則是「借名登記遭處分」。

實質地主將土地借名登記於人頭名下，並自行在地上興建房屋；未料人頭因個人財務問題導致土地遭法拍，或甚至背信將土地私下轉賣給第三人，隨後第三人便提告拆屋還地。

此時訴訟攻防的核心，往往在於如何舉證雙方為實質同一人、第三人是否為惡意買受，甚至牽涉是否構成通謀虛偽意思表示，訴訟難度極高。

第三種狀況則發生在「合建分售與爛尾樓」。

實務上建商為節省土地增值稅，常將土地登記在董事長或親人個人名下，建物則由建設公司起造。

若建商不幸倒閉形成爛尾樓，建物遭拍賣由第三人得標，此時個人地主與第三人之間，是否能「類推適用」《民法》第425條之一認定為實質同一人，司法實務見解常出現分歧。

陳樹村提醒，購地或投資前應全面清查產權與地上物實質法律關係，切莫因便宜行事而踏入長期訴訟地雷。

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