青安3.0台北買房大不易！房貸月繳9萬負擔重 婚育家庭轉向文山、北投區

青安3.0於8月1日上路，未來申貸物件總價將有明確上限。以台北市為例，申貸物件總價不得超過3,500萬元。

看起來範圍很廣，不過台北市房價基期高，實際要找到符合總價、坪數、銀行承貸條件，又適合家庭居住的產品，仍然不是一件容易的事。

若以3,400萬元預算估算，準備兩成自備款約680萬元後，即使婚育家庭可望使用1,500萬元額度，仍有1,900萬元房價差距需要處理。

若再搭配一般銀行方案補足貸款，整體貸款金額可能來到2,720萬元，以40年本息攤還試算，每月房貸約9萬元。就算家庭年收入達200萬元，房貸負擔率仍接近56%，對家庭現金流來說壓力不小。

如果有幸，自己會賺，爸媽又有幫忙，貸款不是問題，那3500萬在台北市可以住哪裡?

觀察今年上半年台北市實價登錄資料，若以總價3,500萬元以內、並排除15坪以下多數銀行較不易承貸的交易來看，總筆數約1,660筆。

其中，文山區以222筆交易位居全市之冠，其次是北投區191筆、內湖區188筆。看起來，若想守在青安3.0總價門檻內，文山、北投、內湖比較有望。

但另一個現實是：想在台北市符合青安總價門檻，往往就要在屋齡上做取捨。

今年上半年台北市低於青安3.0門檻的成交物件，平均屋齡約35.8年，其中松山區平均屋齡約43.6年最高，士林區與信義區也都超過40年。

這也反映台北購屋族常面臨的選擇題：不能買太小，就只能買得更老；若老屋還需要裝潢修繕，資金壓力也會進一步增加。

而且，台北市3,500萬元以下物件中，中正區平均單價最高，約110.8萬元，平均面積僅25.5坪，實際成交筆數也相對有限。

相較之下，北投區與文山區價格相對親民，平均單價分別約58.2萬元與61.1萬元，其中，文山區平均可買坪數達35.6坪，是台北市中相對能兼顧總價、空間與居住需求的區域。

這也說明，蛋黃區即使有符合總價門檻的物件，產品條件不一定適合婚育家庭。有些可能是精品小宅，單價高、坪數小、公設比高，雖然總價在門檻內，但實際居住空間有限。

對需要小孩房、收納空間、社區安全與生活機能的家庭來說，文山區、北投區這類價格與產品相對務實的區域，反而更符合家庭型買方的需求。

青安3.0可以降低一部分購屋門檻，但在台北市，真正的挑戰仍是房價、坪數、屋齡與生活需求之間的平衡。

對首購與婚育家庭來說，買房不是只看能不能申請優惠貸款，更要看這間房子是否真的滿足未來五年、十年的家庭生活。

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