買房別只考慮自住舒適！專家「保留退路」：寧買市區老屋也別選郊區豪宅

寧買市區破爛屋 勝過郊區買大厝

一般人買房的目的為何？很多人是為家庭因素而置產，或是因工作需求而買，不然就是身邊有點閒錢，想投資房地產獲利。

不管你是抱持著什麼樣的心態，行動之前一定要問自己：「當我決定賣房子時，買方會因為什麼原因跟我買？是怎樣的族群？接手的人多嗎？」

有朋友聽到這句話就反駁我說：「如果是自住需求，不是自己喜歡、配合工作地點就好，幹麼要在意以後的買方是誰？」

話雖如此，但誰不希望自己的房子以後能賣一個好價錢？況且，天有不測風雲，假如家裡臨時發生什麼事，或是工作狀態不太穩定急需要用錢，挑到有增值潛力或是好脫手的房子，在關鍵時刻往往能救你一命。所以，買房時一定要把保值與增值的因素考慮進去。

舉個例子，我認識一位長輩，他曾以2,000 萬元買下位於桃園龍潭郊區90 坪的別墅山景宅。

2015 年因為小孩生病急需用錢，卻遇到房地產市場不景氣，雖然這間別墅坐擁美麗山景，環境相當清幽，但因地點偏僻，生活機能較不方便，可能只有準備退休的人會有興趣，市場的需求相對較低，仲介也會因為距離太遠而導致帶看率降低，因此待售的時間，比一般在市區的房子長，連帶影響到他現金周轉的靈活度。

同樣的價位若他當初選擇買在市中心，因為交通便利且生活機能強，就算景氣不好，市場需求還是很大，轉手的速度也會比較快。要是剛好在明星學區的範圍內，附近又有公園及賣場，成交的時間會更快。

由此可知，買房時除了要考慮自己的需求外，保值與增值性也要一併考慮進去，而若要周轉率高一點，地點就是最重要的因素。

自住 更要考慮保值與增值

你或許曾聽老一輩的人說：「買房子絕對不可能賠錢，例如1970 年左右，在臺北大安區買房子，1 坪才10 萬元。到了現在（2025 年）1 坪已經漲到一百多萬了，獲利超過10 倍，因此投資房地產絕對不可能讓你吃虧。」

但我也聽過朋友抱怨：「我用1 坪25 萬元的價格，買了一間預售屋，快交屋得開始繳貸款了，好死不死遇到景氣不好，賣都賣不掉，賠了100 萬元才脫手。」

如果買房置產真的是穩賺不賠的投資，為什麼有人賺翻倍？有人卻慘賠100 萬元？

最重要的因素就在於地點，好的地點就算屋況差，只要稍微整修一下，還是能提升價值。但若地點沒選好，就算物件本身條件不錯，即使你花再多時間等待，價錢也很難如你所願。

不過，除了地點之外，想買一間會增值的房子，還有另外兩個關鍵因素：

1. 持有的時間。
2. 利率。

以上這兩個要素就是你置產之後，持有房地產的成本。當持有的時間越長，就表示你必須承擔的風險越高。

持有的時間＋利率＝持有成本

話說回來，想投資房地產的人，無非希望自己能在房價最低點購入，但所謂的低點或高點其實是相對的，很難精準預測。又或者，你經常在新聞上看到，學者宣稱房地產還會連跌10 年，現在不是買房的時機，但事實是，現在的房價比起10 年前，都已經翻了1 倍，就算跌個3 成，很多人還是買不起。

因此，其實重點不是何時買，而是你打算持有多久。

如果是買來自住的房子，持有時間至少會抓5～10 年。假如運氣很差，10 年後要賣房或換屋時，剛好遇到經濟不景氣，房價持續下跌，這時最好的方式就是擺著。

因為自住比較不會有強烈的資金或時間壓力，雖然勢必得多付幾年的利息，不過只要多給它一些時間，房地產價格終究會往上漲。

以我家為例，母親在1997 年，以460 萬元買下位於中壢區的6 樓頂樓華廈：45 坪、3 ＋ 1 房格局，附1 個平面車位。

當時這是一個成熟社區中的中高樓層物件，屬於標準自用住宅，到2008年金融海嘯時期，價格一度下跌至約350 萬元。後來市場逐漸修復，到2015 年時已回升至約650 萬元，而根據最新實價登錄資料顯示，該社區2024～2025 年的成交單價介於1 坪19.8 萬～25.9萬元，總價來到約850 萬～1,115萬元，預估頂樓屋型價格會維持在1,000 萬元以上。

由此可知，自住的房子若沒有時間或金錢的壓力，建議可以長期持有，畢竟房地產這種產品不太可能急速跌價，反之還可能在兩、三年間翻倍上漲，讓你獲得更漂亮的利潤。

尋找市場上突然出現的好宅

話說回來，在高房價的時代，雖然貸款利率低，但對首購族來說，最難跨過的關卡無非是頭期款，解決方法就是選擇低於市價的房子。

你或許會有疑問，那要如何找到市價被低估的房子？我的方法是，去參考那些市價被高估的物件。不過在這之前，你應該先了解房屋是如何增值的？我整理成以下兩種方式：

一、等待增值（被動）

例如：桃園某地區的行情價值約為1 坪20 萬元，2 年後增值到1 坪25 萬元，等待2 年賺取每坪5 萬元的價差。

二、買低於市價的房子（主動）

例如：桃園某地區的行情價值約為1 坪20 萬元，但此物件的屋況有急需處理的問題，如：漏水、壁癌、格局等，我們會用低價（市價7～8 折左右）買進此物件，再重新整理並調整格局，創造此物件的居住價值，主動為房屋增值。

這兩種增值方式，會因景氣好壞而有極大的落差。在市場行情看漲時，房子擺著就能增值，稍微裝潢整理一下，又能創造更高的獲利空間。

但若遇到不景氣時，房價自動增值的動能不強，這時若能以低於市價的價格購入，例如行情價值約為1 坪20 萬元，若預估裝潢的花費為每坪2 萬元，那就要控制成交價在1 坪16 萬～18 萬元之間（8～9 折），最後以20 萬～22 萬元賣出，賺取每坪2 萬元的價差。

如果當時的市場非常不好，可能會有較大的議價空間，但是因為都不好賣，所以必須更保守估計房子的價格。

我通常在考慮買價時，就會預想好將房屋脫手的價格，約為目前市場成交行情的9 折。因此，在景氣不好的時候，我會盡量選擇在市中心的標的，這樣風險比較小。

不過，位在市中心的好房或是優質社區，此種物件的釋出量較少。在房市景氣好時，屋主都會自我感覺良好，常常會開天價試試市場水溫，建議購買前，還是要打聽一下附近的成交行情，別不小心被當成凱子。

而我不建議買郊區的房子，理由是這個區塊房價上漲的速度，比市中心的房子快且起伏大，在景氣好時，即使是公寓頂樓、無尾巷、華廈2 樓等條件較差的房子，都可以很容易的被賣掉；但在景氣差的時候，郊區房價的跌幅，會大過市中心的房子，因為當時房價怎麼漲起來的，就會怎麼樣的跌回去。

尤其條件較差的房子，根本沒人願意去看。

再舉個例子，我的朋友阿元在做仲介，他於2014 年房市景氣的反轉點，買到市價打7 折、屋齡20 年的電梯6 樓華廈，地點還是在新北市中和區，房屋的權狀24 坪左右。他用600 萬元就買到了，等於1 坪只要28 萬元，以當時的行情單價，該區域每坪都落在約4 字頭以上，所以隨便賣至少都能賺200 萬元。

但會這麼便宜不是沒有原因，聽阿元說：「我當時也是像平常一樣，在路上發銷售廣告傳單，結果剛好遇到有位阿姨跟我說要賣房子，實拿500 萬元就好，可是屋況不太好，有點漏水、壁癌，而且房子裡面還有租客。」阿元聽到這個價格非常便宜，就想要一探究竟，於是馬上跟屋主約看房。

沒想到住在裡面的這個租客非常難約，而且還是簽不定期租約，阿元約了好幾次，才勉強成功看到物件內部。簽回給公司銷售時，同事聽說屋況不好，加上租客超難約又沒有簽定期租約，便紛紛打退堂鼓，於是阿元決定自己處理這租客的問題。

因為先前見過一次面，加上花了些時間關心租客及溝通，租客才願意重新簽租約。阿元先加100 萬元，用600 萬元跟屋主買下，再和租客簽2 年租賃契約，才解決租方的問題。

而他的努力也沒有白費，因為積極解決這個物件的問題，讓他後來在轉手時，這間房子的價值又翻了將近1 倍。

其實，不管景氣好壞，都有人急著變現，或是由於家庭因素想趕快出脫手中的資產，想要賣得快，就要比市場行情低的許多，才有可能快速出售。

而那些因為建商品牌強，以及物業管理品質優良所釋出的好屋，無論房市好壞都是搶手物件，一旦猶豫，下一秒就被人買走了。甚至有少數地區型的優質社區，在2015 年下半年市場景氣不好時，還是逆勢上漲，創下新高價。

（本文摘自大是文化出版《選房、殺價、裝修，羅右宸看屋學：比買主更挑剔的看房達人，帶你挑一間抗跌、易漲的好宅，首購族、換屋族必備。》，作者：羅右宸）