廣告掛越多越好賣？用心裝潢換高價？專家曝「7事」別做：優先檢視開價

一句話先講在前面：房子不是你回憶的延伸，是別人現實的負擔。

這篇文章，不是寫給那種「隨便都能賣掉的神物件」，也不是寫來取悅誰、灌誰迷湯，是寫給每一個還活在價格幻想裡、還以為房市永遠向上的屋主。

我不是在講道理，我是講我怎麼賣我自己房子的邏輯，因為如果你連「賣房這件事」都處理不乾脆，很可能你人生其他決策也一樣卡卡。

開賣前，你真的知道你家值多少嗎？

如果有一天我真的要賣掉我自己的「惠宇澄品」，我會這樣做：

1、不是喊價，而是預判「成交價」。
我第一時間不會喊夢幻價格，而是先想：以現在市場的溫度、社區成交數據、總價帶位置——我認為這間房，可以成交在 3500～3600 萬之間。

不是我想賣這個價，是市場這半年來，就只願意出這個價。

2、不是憑感覺，是用數據說話。

我會先比對以下幾個面向：

同棟、同坪、同車位，有沒有人賣？賣多少？成交多久？
周遭同總價的產品在幾天內成交？點閱數怎樣？

3、心裡畫出底線，不演、不撐。

如果我開3700，二週內沒反應，能不能馬上下修到 3600？如果這間房是我幫朋友賣，我會怎麼建議？買房是市場行為，賣房也是。

你不是真的在賣一段人生，你是在賣一個不動產。

委託策略才是關鍵，不是掛越多越好

很多屋主以為：「掛越多家仲介，就越快賣掉。」這是大錯特錯。

多重委託會怎樣？

房價混亂，網路上看起來像「沒行情」
仲介彼此踩線，沒人真心推，一般委託都是放底價再搶買方
組數亂、價格亂開（有些業務都不聽屋主的話），買方看了很混亂

我會怎麼做？只給專任，還要是信任的團隊。

因為專任才會有人願意做以下事：

幫你下最貴的 591 廣告（精選＋置頂）
用心拍攝照片＋剪影片，做社群觸及
主動送 3 家銀行鑑價，幫你摸底市場溫度
控管來人組數、出價情況
每週回報真實市場反應，幫你調整策略

不是找一個人貼廣告，是找一個能陪你全程調整與判斷的人。

沒人看，不是房市不好，是你價錢太「醜」

這句話很重，但我一定要講：如果你家掛一個月點閱不到 300，代表一件事——市場根本不想點進來看你這間。

而如果你掛的是 A 案，應該會發生這些事：

591 一天破百，甚至一週破千點閱
買方主動詢問、開發承辦電話接不完、組數帶看爆量（一個禮拜帶看至少 3~4 組）
房仲電話打不停、開發信寄到你家、早晚有人站崗開發你（房仲業有一句名言：除非屋主死了，要不然一定找的到！）
同集團超過 10 個業務主動 PO 文支援，因為大家都嗅到「這案子能賣！」（沒有業務會拿昂貴的 591 廣告費開玩笑，一筆至少都要 800 元起跳）

如果沒有這些現象，請你誠實問自己：是不是我開太高了？是不是我自己也不想買這種條件的房子？

銀行鑑價，是最冷靜的真相製造機

我自己賣房子時，一定做這件事：請團隊業務幫我送三家銀行鑑價。

為什麼？因為只有銀行會「不講情面」。

只管能不能貸款，只管這物件的價值能不能撐起融資，只看成交紀錄和位置條件。

這麼做的好處是：知道買方貸款能不能過，看清市場真實行情，避免成交後貸款破局再來重賣，白忙一場。

漂亮不能賣貴，裝潢不能定價

你覺得你家很美，裝潢花兩百萬？買方第一句會說：「我全部要拆掉。」

你找攝影師幫你拍得像樣品屋？買方只會說：「不合我風格。」

你說文案寫得好、標題吸睛？買方只關心：「成交價多少？可議嗎？」

市場是最現實的，只有價格是成交關鍵，其他都是加分項目。千萬不要拿你的回憶、裝潢、照片，來當你房子的售價依據。

你以為你在等高價，其實你在燒時間、燒人生

我自己最討厭賣房拖拖拉拉，因為我知道，時間的成本最貴。

太多案例告訴我：

屋主開高撐半年，最後還是降回第一週的合理價。錯過買氣、錯過換屋時機，連下一步都卡住。

每天滑 591、期待業務來電、焦慮到睡不著，晚上入睡前與家人討論怎麼辦，心理壓力、時間成本、生活品質，誰幫你算？

你不是在等奇蹟，是在折磨自己。

你需要的是陪你看清市場的房仲，不是幫你畫夢的

從業 14 年成交超過 300 組買賣雙方，我最常做的一件事，就是陪屋主面對現實、釋懷執念、做出決定。

我不是要說你錯，而是想讓你知道：房子賣得漂亮，不是賣高，而是賣得乾脆、賣得舒服、賣得剛剛好。

所以我總問屋主這三個問題：

如果今天我是你，我會怎麼賣？
如果這是我自己家的房子，我會開多少？
這個價格，是市場能承接的嗎？還是你硬要的？

結語：房子不是拿來懷念的，是拿來成交的。

如果你今天是為了資金規劃、人生下一步、換屋轉型才要賣房，那你應該更快做出理性選擇，而不是卡在情感裡走不出來。

如果你只是「想試試高價」，那我建議你先不要賣，因為你根本沒準備好面對市場真相。

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