房子出租少做一事 他賣屋不成慘賠百萬

空房子出租，如果未來有出售打算，專家建議最好先做一事，否則要賣時不僅可能有麻煩，甚至賠錢破財。

最近就有一例。正業地政士事務所所長鄭文在表示，一位民眾名下有一間空房子，由於不缺錢，暫時不想賣，心想空著也是空著，不如出租賺點錢，於是上網招租，並順利在2022年出租。

由於未來可能出售，因此只和租客簽約租期2年，至2024年12月底止，期間房客繳納租金正常，不曾延遲。

到了2024年5月，由於房市行情大好，民眾決定賣房子。因租約到12月底才到期，考慮還得給租客搬家時間，於是在委託銷售契約書上載明，要到2025年1月底才能點交房屋。

雖然備註延遲交屋，但去年5月房市火熱，委託出售不久，就有買方出現，買方同意延遲交屋，雙方簽立買賣契約書，由買方先支付買賣總價10%簽約金，並言明12月再來辦理買賣所有權移轉登記，今年1月底點交房屋。

等到12月，由於央行打房將第二屋房貸限縮最高5成，買方只好調高自備款，將本來只需另付10%的用印款，調高到40%，買方依約付款後，由地政士辦理申報契稅、增值稅及買方銀行貸款的申請相關手續。

不久，買方貸款核准了，契稅、增值稅也完納了，屋主準備等租客搬走，稍微整理一下就準備交屋時，傳來令屋主傻眼的消息，房客要求延後搬遷，半年後才能交屋。

這下子可慘了。依照買賣契約書的約定，延遲交屋，賣方違約，應按照買賣總價萬分之2計算違約金給付買方。如果賣方違約不賣，更要按照已收價款的2倍返還買方，由於買方已付5成，賠償金額相當驚人。

屋主一再請託租客如期搬走，但租客就是不願意。由於打官司曠日廢時，只好和買家協調，最後獲得買家諒解，由屋主補償買家近百萬元後，雙方解除買賣契約，買方將房屋所有權狀登記返還給賣方，解除危機。

鄭文在表示，如果這位屋主當初出租時，有辦理公證手續，就不會陷入這種慘況。因為，若有公證，當房客租約到期不走時，就可直接聲請強制執行，不需透過繁瑣訴訟。建議房子出租，若未來有出售打算，最好還是辦理租屋公證。

他表示，這件事也提醒房東，出租中的房屋，除非買方願意承受租約，否則還是等房客搬走後再出售，以免房客從中作梗，賴著不走，產生巨額的違約金。