房市混沌不明 新「二低一高」指標成為購屋風向球

新的一年開始，備受各界矚目的《平均地權條例》修法案推動在即，房市陷入混沌不明。業者指出，在政策面去蕪存菁、去炒房存自用的過濾機制下，購屋條件設定將出現新「二低一高」趨勢，買氣將集中在基期低、供給少，銷售率高的區域。

值得注意的是，總統蔡英文先後在國安高層會議與新年談話中，重複強調以減輕人民負擔為國家四大目標之一，在食衣住行中「住」的部分，以擴大租屋津貼、房貸補貼、社會住宅、加速危老更新改建為施政重點。

已箭在弦上的《平均地權條例》修法，目的在防止炒作抑制房價，雖然防堵了人為炒房，然而屬於經濟面造成房價上漲的因素，包括寬鬆貨幣、物價通膨、建築成本上揚與缺工、土地稀缺，依舊影響著房屋價格。

針對《平均地權條例》修法造成的房市震盪，建築業者提出購屋新「二低一高」趨勢，避開炒作過熱標籤。所謂新「二低一高」分別為房價基期低、供給量相對低，以及區域內多數個案銷售率高。

根據內政部網站公布資料，110年第1季至111年第2季之間，台中市北區的住宅買賣移轉筆數與住宅建造執照總宅數，買賣交易量是供給量的5倍之多，明顯呈現供給不足的情況。

其次，西區的買賣轉筆數則是住宅建造執照宅數的2.3倍。其它如南屯區是0.9倍，西屯區是0.8倍，北屯區是0.4倍。

主要原因在於，北區與西區沒有新重劃區釋出大批開發土地，新屋供給短缺，不論預售市場或二手市場都相對熱絡。

同時觀察北區、西區、西屯、南屯及北屯住宅大樓價格行情，以西屯區的七期、水湳為台中市高標價格領漲區，8字頭成交價已受市場普遍認知，後期進場新案破百萬單價指日可待。

而西區與北屯14期新案，站穩6字頭單價也屢見不鮮。目前尚在5字頭成交價的北區，則是處於中間水位，受到鄰近區域價格上提下推的交互影響下，北區價格具有相對優勢。

回顧近年北區新進場的預售案，包括麗寶「微笑之心」、麗寶「依公園」、澄亦實築的「澄玥」與「澄杏」等案，銷售一路長紅。從內政部登錄交易戶數可得知，上述個案皆有超過七成的銷售佳績，其中，澄亦實築「澄玥」成交均價達每坪46萬元，為區域行情重新定錨。

而去年下半年進場的「達麗冶翠」，即使正面迎擊政府打炒房重拳，憑藉著綠園道首席地位與區域少有的國際設計建築，依然交出亮眼成績單，短短時間已成交159戶，在同期預售新案中名列前茅，高標成交單價每坪56.9萬元，直追忠泰「老佛爺」。

北區房市爆發力，已逐漸被敏銳的建築開發商發掘而搶進購地，或是轉向危老都更開發案，如豪宅建商聯聚建設旗下子公司理仁建設「陝西路新案」、長安建設「忠明路新案」；北部上市建商亞昕建設近百億忠明路大案等，將上演2023年蛋黃區房市一哥爭霸戰。

而近期已進場的磐鈺建設「草間漫漫」，全案僅41戶，6字頭開價與科博草悟道建案看齊，未來北區房價將出現階梯式爬升格局。

台中市建築經營協會市場資訊委員會主委白洪章說，台中市北區的文化、教育、商業極為興盛，菁英高等學府林立，由育德路串連科博館與中正公園形成橫向綠帶環腰，是台中市的一等文教特區。

目前，二手市場上釋出物件少且相當搶手，預售新案更出現供給斷層。預期未來幾年，北區出現新一波危老重建推案潮，可望紓解區域內的換屋需求，房價相對有撐。