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剛性需求不怕打房?專家:有些地區已現出原形

2021-05-03 12:08:08經濟日報 記者游智文/即時報導

國泰房地產指數發布最新一季、今年Q1季報,雖然政府打炒房風風火火,但主要都會區房價全部上揚,且除了新北,其他都會區房價都創新高。這讓不少購屋族很失望,但房產學者章定煊表示,其實有些地區已經露出原形,實登2.0上路後,可能有一波新衝擊。

章定煊分析,政府各部會一直出手,各地房價還是上漲,而且銷售率也沒有大幅下滑,主因有二:

第一,打炒房的打的就是炒房,對於自住客跟長期置產客而言,現有的打炒房影響不到他們,他們也相信即使打炒房有新的政策端出來,也不會影響他們,在資金行情的信念下,依然進場。

第二,有些短線客依然故我,因為過去相關財產交易所得都沒查到他們,他們認為未來依然查不到他們。在這些客群支持下,有些案場開出了佳績,其他案場也不至於完全賣不出去,支持住了價格跟銷售率。

章定煊表示,雖然房價還在漲,但打炒房並非都沒效。如果推案的型態跟區位,很依賴短線投資客,目前就多有暫緩趨勢。

桃園、台南、高雄推案暫緩就很明顯,過去台南、高雄一直號稱有南科、捷運吸引自住客進場,桃園一直號稱有脫北族來買,都是剛性需求,但一打之後,原形出現,如果都是剛性需求,推案何必要躲?這些區域第二季的表現要特別留意。

另外,過去小宅一直號稱都是首購族在買。但從推案坪數來看,今年首季,各區域20坪以下為主力推案坪數推案的幾乎消失。20至40坪才是比較穩固的推案類型。這種改變也值得注意。

章定煊表示,真正的價格崩落會出現在密集交屋,空餘屋開始大量出現之後,因為會誘發恐慌性賣壓。過去因預售屋餘屋數一直是個黑數,因此常有不見黃河心不死的現象。但實價登錄2.0 上路之後,許多案場的真實銷售率會被暴露出來,可能會帶來一波衝擊。

此外,美國30年房貸的固定利率,已經從年初的最低的2.65%,短短4個月內很快的推到2.97%。中間數度突破3%,美國10年公債也從0.9%不到推升到1.5%以上。

這顯示美國資金最寬鬆的時期已經過去,除非疫情再度失控或有其他突發事件,不然美國的貨幣將開始逐漸緊縮,明年量化寬鬆可能如期退場,後年可能啟動升息。迷信資金行情的投資者也應留意。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

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