專家：社宅租賃 政策存在致命3刀

包租代管龍頭兆基屋管風暴延燒，房市趨勢專家李同榮表示，外界多將焦點放在公司治理及財務問題，但兆基事件更值得政府警惕的是，社宅與租賃政策長期累積的結構性問題，包括「重數字、輕供給」、「重補貼、業務集中」及「輕監理、弱風控」三大致命傷；政府不能每次出事就急著與個別企業切割，更不能因一家企業出事，就讓整個包租代管產業陪葬。

李同榮指出，兆基事件更值重視的是社宅與租賃政策背後存在著「致命三刀」，第一刀是「重數字、輕供給」，過去政府提出廿萬戶社宅目標，其中十二萬戶採興建、八萬戶希望透過空屋移轉完成，但空屋移轉執行困難，後來大量透過包租代管，將原本已在民間出租的住宅納入政策體系並計入成果。他形容，這就像把「Ａ魚缸的魚撈到Ｂ魚缸」，魚加起來並沒有增加，但政府把租賃服務錯當成新增社宅供給。

第二刀為「重補貼、業務集中」。截至去年底，官方公布社宅興辦十二萬二六八○戶、包租代管累計十萬多戶，租金補貼受益戶數更達九十一萬戶。李同榮認為，社宅、包租代管及租金補貼本質不同，卻被混在一起計算政策成果；當政策量體快速膨脹，大量媒合、管理及行政作業自然向少數具有規模、人力與系統的大型業者集中，一旦單一業者發生財務或治理問題，企業風險就可能迅速轉變為公共政策風險。

第三刀則是「輕監理、弱風控」。李同榮說，包租代管仍是值得扶植的專業服務產業，但政府既然創造龐大的政策市場，就應同步建立財務監理、履約保障、業務集中度管理及風險預警制度，不能只顧補貼與擴張，監理機制卻沒有同步升級。

針對社宅政策，李同榮提出三大改革方向，首先應讓社宅、包租代管及租金補貼重新分工、分開統計考核；其次，政府應加速興建只租不售社宅，把政策重心從「補貼需求」轉向「增加供給」；租金補貼則應回歸弱勢及青年支持，並建立資格動態檢核機制。

在租賃市場方面，他另提出五項建言，包括租賃資訊全面透明、強化租賃契約保障、大型包租代管業者建立財務健全評估與定期揭露制度，並研議合理承作上限；社宅政策ＫＰＩ也應回歸「可長期控制的公共住宅戶數」等。

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