AI、半導體強勁需求帶動！2024年商用不動產1821億元創歷史新高

高力國際7日發布2024年商用不動產及土地投資市場調查，商用不動產交易量達1,821億元，年增32.3％，創下歷史新高；土地市場交易量2,141億元，年增66%。高力國際董事總經理劉學龍指出，去年國內受惠於AI與半導體等強勁需求，台灣出口貿易與經濟轉強，帶動民間投資及擴廠，激勵全年商用不動產成交量。

高力國際研究部資深董事梁儀盈指出，今年漂亮的成交量可歸功於產業需求暢旺及市場游資充沛等兩股推力，尤其半導體及AI商機，帶動全球供應鏈聚焦台灣，使台灣成為高端科技製造中心，其中科技業今年更是大手筆買入694億元，占整體的38%；另外一股力量則來自於建商，收購精華區全棟大樓或產業聚落附近的舊廠房，總計斥資533億元，不過市場確實反映了央行信用管制及銀行法72-2條的水位限貸令影響，也發現建商在第4季較保守以對。

值得一提的是，以往身為商用不動產另一個主要買方的壽險業者，因金管會要求的報酬率門檻而壓抑了投資動能，連續兩年交易占比都低於整體的10%。

從產品上來看，企業擴廠催出廠房及倉儲物流的交易量，全年成交額達707億元，其次為廠辦的378億元，兩種工業類產品合計1,085億元，也是近五年最高值。

觀察到2024年前十大指標交易，為科技業購買廠房或廠辦自用，及建商收購老舊建物做為重建開發等兩股拉力；企業自用以台積電（2330）於第3季購買群創南科廠房171.4億元最具代表，建商收購舊樓以璞永等8家建商斥資131.25億元購入台北市仁愛路芙蓉大樓為代表。

土地交易市場在今年上半年受到住宅買氣熱絡的帶動，在第3季時爆量衝出885億元的單季新高，使得全年成交突破2,000億元，其中，建商今年購地金額總計為1,123億元，占整體交易額的53%，更較去年的704億元大幅成長60%。

不過，建商購地主要發生在第3季，第4季起相關政策抑制了建商的購地動能，土地市場回歸理性，尤其11月與12月的台中市與高雄市土地標售，建商觀望心態濃厚，兩者脫標率都低於50%，市場氛圍確實受到影響。

黃正忠也認為，不論從商用不動產或者是土地市場來看，建商可以說是此波央行信用管制及限貸令下最受到影響的一個族群。今年前十大土地交易案，除了第一二名為壽險業轉向開發型不動產，其餘都是由建商所貢獻，包含新美齊、興富發、遠雄、亞昕、長虹、忠泰等公司在新北、桃園、新竹、台中與高雄等區域都有所斬獲。

展望未來，劉學龍認為，2025年最大的經濟變數仍在於川普的全球貿易及關稅政策，如果以川普第一任的軌跡來看，台灣當年確實受惠於該關稅政策，帶動國內外大廠提升在台製造產能，造就了近五年商用不動產的熱潮。

劉學龍指出，現在全球的發展都聚焦在AI的浪潮上，而台灣堅強完整的半導體及AI實力，正引領產業擴張，因此除了廠辦及廠房等自用型不動產需求在2025年依舊穩定之外，也進一步帶來相關電子產品對於倉儲物流的需求，預期工業不動產仍也將持續成為市場交易主力。

另外，可期待的推力則是金管會先前已預告檢討修正保險業最低收益率限制，若能放寬最低要求門檻，將壽險業資金引導回商用不動產，擴大評估收益型不動產的範圍，有望挹注投資市場動能。舉例來說，目前台北市商辦市場上有許多帶租約的中古大樓，若收益率能順利放寬，可望吸引壽險業投資甚至開發重建來興建地標型商業大樓長期持有及營運，這除了有助於市容改善之外，亦能活絡區域經濟，對於企業及政府都是雙贏局面。