供過於求 全台房市現警訊

房市示意圖/記者游智文攝影
房市示意圖/記者游智文攝影

內政部第三季資料顯示,代表市場需求的住宅戶數、過去十年全台平均增幅達百分之十二,而代表新增供給的十年住宅存量增幅為百分之十二點六,需求減掉供給出現百分之○點六負差額,顯示房市亮起供過於求的紅燈。

「住宅戶數增幅」相當於市場實際需求,「住宅存量增幅」則可視為新增供給;以住宅戶數增幅減去存量增幅,也就是市場需求扣除新增供給後,得到的數值代表當前房市供需情況。若差額為負值,顯示房子蓋得多、需求相對低,市場供給過剩,就是「供過於求」;若差額為正值,則是需求相對旺,市場屬「供不應求」。

內政部最新統計,今年第三季全台住宅戶數九三七點九萬戶,十年增幅達百分之十二,扣除代表新增供給量的住宅存量九三六點五七萬戶,十年增幅為百分之十二點六,兩者增幅差額為負值百分之○點六,顯示全國住宅已出現「供過於求」的警訊。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出,過去十年因國內家庭人口結構改變、朝小家庭發展,二○○九年開始全國平均家庭人口數跌破三人,今年更僅剩二點五人左右,與此同時子女分巢化現象明顯,加上單身族群增加,刺激住宅需求攀升。

都更危老帶動推案

他說,在市場住宅需求攀升的同時,房市同步出現小宅化趨勢,加上國內都更、危老改建持續向前推進,市場需求成長,讓建商加大推案力道,市場新增供給同時放量,加上疫情後房市交易暢旺,開發商加大推案力度,導致市場「供過於求」。

不過,以六都來看,雙北市、桃園市、台中市等四大都會區,十年住宅戶數(市場需求)增幅、扣除住宅存量(新增供給)後,差額仍為正數,顯示這四都住宅市場仍「供不應求」,又以台北市增幅差額高達十二點一百分點,顯示高房價的台北市、區域住宅需求量仍相當大。

值得注意的是,近年買氣爆棚的台南市、高雄市,十年住宅戶數增幅、扣除十年住宅存量增幅後,差額各呈現負值百分之三點一、百分之二點八,凸顯南二都房市供過於求的問題相對嚴重。但何世昌說,南二都在政府政策挹注下成為科技業重鎮,同時釋出大量職缺帶動工作人口移入,供過於求的問題可望獲得緩解。

第四季恐旺季不旺

展望第四季房市,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,政府打炒房新措施是針對短線投資、投機客,新制不影響自住客,在傳統購屋旺季加持,市場開始熟悉新措施下,單季房市買盤有望回溫;不過,整體來說住宅市場仍然在盤整期、呈現「旺季不旺」的格局。相較之下,在政策打住不打商之下,商用不動產買氣將會優於住宅市場。

曾敬德說,雖然七月起預售市場交易量逐月量縮,但根據過去經驗,量能萎縮要持續一段時間,才有可能撼動房價,而中間量縮的過程至少要半年以上的時間,因此至少到明年首季房價都不太可能有鬆動的機會。此外,量縮過程中,業者為刺激買氣,通常業者會祭出「送家電、裝潢金」等優惠,要真的「等到建案賣不動、或者有資金壓力」的情況下,才有可能進入到撼動房價的時刻。

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