星展馬鐵英：台灣房地產軟著陸 不排除第八波信用管制

星展集團資深經濟學家馬鐵英8日指出，台灣央行第七波強力打炒房，台灣房地產將逐步實現「軟著陸」，估下跌幅度5到15％，後續不能排除台灣央行祭出第八波信用管制措施或再調升存準率，抑制美國聯準會如若快速升息，帶來的資金回流推升資產價格上升的潛在風險。市場解讀，「不能完全排除央行抑制不動產過熱決心」。

馬鐵英今日指出，台灣房地產市場的現狀顯示出某些過熱跡象，但並不具備大規模泡沫的特徵，與過去的國際危機（如日本90年代泡沫或次貸危機）相比，台灣的情況相對較為溫和。目前的情境較接近軟著陸，預計房價調整幅度在5%到10%之間，不會有劇烈的下跌。

馬鐵英認為，根據歷史經驗，台灣房地產市場的三次主要調整期（2001年、2008年及2015-2016年）均伴隨經濟衰退或政府緊縮政策，調整幅度也大致維持在5%-10%之間。此次調整的原因包括更嚴格的信用管制，但這些措施並不像2015-2016年的政策那麼激烈，因此市場不太可能出現過大幅度的波動。

未來央行是否會有進一步的信用管制措施？馬鐵英指出，仍需取決於房價走勢和房貸增長率。如果美國快速降息，資金回流到新興市場，可能會導致台灣的資金更加充裕，進而推動資產價格上漲，這可能迫使央行進一步加強信用管制措施，如提高存款準備金率等。

從基本面來看，台灣的人口結構正在老化，但家庭數量仍在增長，尤其是小規模家庭（如兩人家庭或獨居家庭）的形成，這為房市提供了穩定的需求。此外，都市化仍有一定的發展空間，換屋需求也支撐了市場的穩定性。

在信貸風險方面，台灣的不動產貸款佔總貸款的37%，達到歷史新高。央行希望未來銀行能逐步降低不動產貸款的比重，但整體信貸風險仍然可控。雖然家庭債務佔GDP的比重達90%，但家庭資產負債表強勁，總資產可覆蓋家庭債務的9倍，金融資產則可覆蓋5到6倍，顯示家庭有足夠的資產應對潛在風險。房地產佔家庭總資產的比重近年也有所下降，從2015年35%的最高點降低至28%左右。

不過，馬鐵英指出，低收入家庭和營建業相關企業可能面臨較大的信用風險。如果房市下滑，信用風險將主要集中在高槓桿的部分群體，這些群體可能受到更大的衝擊。因此，房地產市場未來的調整幅度和對經濟的影響，仍需密切關注全球經濟走勢以及台灣內部的信用和需求狀況。

根據星展集團今日最新預估，維持今年對台灣GDP成長4.2%及2025年成長2.6%的預測；CPI通膨預測同樣維持不變，分別為2.2%和1.9%。由於對全球經濟放緩的擔憂、AI應用前景的爭論，以及國內貨幣和信用政策的緊縮，經濟成長動能有所減弱，但星展認為經濟擴張的整體趨勢仍維持不變。

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