星展馬鐵英:台灣房地產軟著陸 不排除第八波信用管制
星展集團資深經濟學家馬鐵英8日指出,台灣央行第七波強力打炒房,台灣房地產將逐步實現「軟著陸」,估下跌幅度5到15%,後續不能排除台灣央行祭出第八波信用管制措施或再調升存準率,抑制美國聯準會如若快速升息,帶來的資金回流推升資產價格上升的潛在風險。市場解讀,「不能完全排除央行抑制不動產過熱決心」。
馬鐵英今日指出,台灣房地產市場的現狀顯示出某些過熱跡象,但並不具備大規模泡沫的特徵,與過去的國際危機(如日本90年代泡沫或次貸危機)相比,台灣的情況相對較為溫和。目前的情境較接近軟著陸,預計房價調整幅度在5%到10%之間,不會有劇烈的下跌。
馬鐵英認為,根據歷史經驗,台灣房地產市場的三次主要調整期(2001年、2008年及2015-2016年)均伴隨經濟衰退或政府緊縮政策,調整幅度也大致維持在5%-10%之間。此次調整的原因包括更嚴格的信用管制,但這些措施並不像2015-2016年的政策那麼激烈,因此市場不太可能出現過大幅度的波動。
未來央行是否會有進一步的信用管制措施?馬鐵英指出,仍需取決於房價走勢和房貸增長率。如果美國快速降息,資金回流到新興市場,可能會導致台灣的資金更加充裕,進而推動資產價格上漲,這可能迫使央行進一步加強信用管制措施,如提高存款準備金率等。
從基本面來看,台灣的人口結構正在老化,但家庭數量仍在增長,尤其是小規模家庭(如兩人家庭或獨居家庭)的形成,這為房市提供了穩定的需求。此外,都市化仍有一定的發展空間,換屋需求也支撐了市場的穩定性。
在信貸風險方面,台灣的不動產貸款佔總貸款的37%,達到歷史新高。央行希望未來銀行能逐步降低不動產貸款的比重,但整體信貸風險仍然可控。雖然家庭債務佔GDP的比重達90%,但家庭資產負債表強勁,總資產可覆蓋家庭債務的9倍,金融資產則可覆蓋5到6倍,顯示家庭有足夠的資產應對潛在風險。房地產佔家庭總資產的比重近年也有所下降,從2015年35%的最高點降低至28%左右。
不過,馬鐵英指出,低收入家庭和營建業相關企業可能面臨較大的信用風險。如果房市下滑,信用風險將主要集中在高槓桿的部分群體,這些群體可能受到更大的衝擊。因此,房地產市場未來的調整幅度和對經濟的影響,仍需密切關注全球經濟走勢以及台灣內部的信用和需求狀況。
根據星展集團今日最新預估,維持今年對台灣GDP成長4.2%及2025年成長2.6%的預測;CPI通膨預測同樣維持不變,分別為2.2%和1.9%。由於對全球經濟放緩的擔憂、AI應用前景的爭論,以及國內貨幣和信用政策的緊縮,經濟成長動能有所減弱,但星展認為經濟擴張的整體趨勢仍維持不變。
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